主题：自住型有限产权加速发达城市商品房升值
- 发表于2014-02-08
新春出去游玩，享受新鲜空气与阳光时同偶遇游园一位老年游客聊天，聊到高兴处，对房产市场的一件新生事物有了更深刻的认识，就是即将运行的自住型住房。因对于这位年龄较大的游客来说这不是什么新鲜的事物，西安早有此物——有限产权住房（也就是我们所称的公房或公户住房）。
早些年西安很小，就分为明皇城墙里与城墙外居住，民间称之为“城里人”和“农村人”，那时砖木小二楼都很少大部分是平房或自搭砖木棚户，产权上除国营单位或机关家属院外基本上都默认属于私产住房。后来随着城市的发展，房产主管部门也就是俗称的房地局（城建开发单位）在城内外建砖混七层楼房，但当时还没有商品房（私产）的概念，统一安排为公房（有限产权或无产权），大多数棚户区为了改善居住条件都高兴地搬进了七层的自住型楼房（公产或有限产权），但要收回产权证明（房契或买卖证明）发给有限产权证（公有住房租赁证），因当时产权问题都是房地局一统天下{公户房产安置（拆迁户）为有限产权，回城落户（无产权）都发放公有房屋证明（公有住房租赁证）}。
再到后来大规模的城改的改造全面升级，私产商品房的财富价值日显现出巨大的认同效应，改造有限产权的公户楼房成了这位老先生的喉中刺。
在没有安置方案的情况下的，仅凭一个概念规划就要求当地公房内的居民填写是否愿意拆迁的民意调查表，询问调查人员称不知安置方案仅是民意调查，除经济优越者和得知明确信息者外，大部分有一头雾水或生活拮据的都应该是选择了不同意者众。没过多久就有勘测工程人员开始丈量，问之答曰：我们只负责测量，不知道拆不拆，咋安置。再到后来突然要求居民换新样式公房折子（公有租房租赁证），将写有使用面积的一栏改为建筑面积（概念的再次转换居民的部分使用面积成了公摊面积被“消失了”），并解释说现在全是按照建筑面积标注的。
突然有一天走来一群人张贴标语横幅，架起了高音喇叭，宣布本地区要城改拆迁安置，并限期搬离（早搬迁有奖励排号选房）同时也公布了安置办法，居民们虽然有预感但大部分都不清楚安置办法情况下表示填写的不希望拆迁，可规划还是如期而至并紧跟形式一片大好，有激动地居民表示不同意拆迁，拆迁的很有底气的表示：回去看看你们的房产居住证明看是谁的房，明明是公户产权（拆迁户为有限产权），而且你们持有的是租赁证，是租户，明白吗？不愿意的可以放弃租赁权！不是私产！！！当然本社区还有一些棚户私产户可以进来跟我们咨询协商安置办法1那些平时简陋棚户者此时很有底气谈判去了，边走边说：没有几套好房子我才不搬呢！！！
讲到这里我才明白老先生的从私产至有限产权再到后来的公产租赁，从套内使用面积至套内面积到建筑面积这根“喉中刺”有多大痛了。
后来私户谈判理直气壮，有的漫天要价成为安置商品房最大受益者，剩下的自住型公户房子被拆迁了，还要掏钱重新买回来自己的住房，由于面积概念的来回转换同样是两室一厅一样60平米感觉有了大比例公摊确实小多了，无奈装修时又退回了十几平的地砖，新房面对的阳光少了些，还可以成为私户——商品房房主，那些家里实在是凑不出赎买住房的困难户只能继续租赁安置的公房了，只不过除了物业费外还要每月多掏好几倍的租赁费（相比市场租赁费便宜许多），有钱住大的私产商品房，能凑出或借到钱（安置商品房不许拆迁户按揭贷款）的赎回自己产权，困难户继续只好租赁吧。
突然间感慨，自住型住房会不会是有限产权呢？如果是那未来全私产性质的商品房的比例就会越来越少，越来越多的是——没有产权的廉租房或是公租房，有限产权自住型房屋将是住房市场的主流，那么大量的自住型属性的房产上市，一定会推升广泛认可的私产商品房的价格（发展慢的三四线城市除外）。
商品房也只是一次性缴清了70年的居住使用权而已，很可能每年还要收取房产税！老先生惊愕了半天没说出话来！！！