主题：西安600余小区仅有60多个业委会

成立业主委员会有三大 “绊脚石”：开发商刁难，不希望成立；没有房产证，不能算业主；组织难度大，中间程序多

西安南郊一小区筹备了8年最终没能成立业主委员会；高新区某小区的居民代表准备了3年，却被主管部门告知备案材料不足，不予批准成立业主委员会……今年10月《物权法》实施以后，本报频频接到读者的电话，诉说所在小区无法成立业主委员会的困惑。为何成立业委会如此之难？
    
西安南郊一小区的居民代表宋大妈所在小区业主和物业矛盾重重，居民特别渴望早日成立业主委员会来调解纠纷。于是，2000年，几位热心居民代表成立了业委会筹备小组，经过4年多的努力，得到了小区3000多户中2098户的同意，汇成材料上报给房管局。
    
按照相关规定，呈报上的材料5天不回复表示已经批准，5天过去了，房管局没有回复，业主们便挂出了业主委员会的牌子。谁知不久后，房管局却告知刚刚成立的“业主委员会”不合法，因为“没有经过备案”，必须重新选举。等大家好不容易跑齐所有手续后，却因为主管部门领导的调整，此事再次搁浅。随着时间的推移，组建业委会的事情总是由于不同原因搁浅。

记者从有关部门获悉，西安市纯住宅小区共有600多个，而成立业主委员会的小区仅有60多个，其中仅阎良区就占了27个，主要由于阎良区住宅小区中业主，大都是同一单位的职工，开展工作相对容易。
    
据房管部门介绍，小区业主入住2年或入住率达到50%以上，就可申请成立业主委员会。成立业主委员会需要5个步骤。
    
首先是开发商向房管部门申请；申请通过后，由物业管理行政主管部门、部分业主、开发商组成业委会筹备小组；筹备小组制定业主代表大会代表产生办法，草拟业主委员会选举办法、审查业主资格、向业主大会推荐业主委员会成员候选人等工作；召开全体业主大会，推选正式业主委员会成员，业主大会中至少要有50%以上的业主参加；最后将所有材料上报给当地房管部门备案，之后经过公示没有异议后，小区业委会便正式成立。

业主委员会之所以难以成立，这当中既有客观原因，也有主观原因。
■开发商刁难不希望成立
    
不少小区成立业主委员会过程中都遇到过开发商不配合的问题。一位知情人士表示，之所以出现这种情况，既有部分开发商出于自身利益不希望成立业委会的主观因素，也有相关配套制度没有跟上的缺憾。首先《物权法》等相关法律中，对于业委会赋予了很大权力，业委会有监督小区物业服务、使用大修基金等权力，如果所在小区的物业不称职，还可以提出更换物业的要求。由于看重物业管理有很丰厚的利润，很多新建小区的物业办大都是小区开发商的下属企业，另外为了掩盖小区中存在的问题，开发商希望通过物业继续管理开发的小区。所以，他们会千方百计阻挠业主委员会的工作。
    
这位知情人士表示，相关法规赋予了开发商参与业委会筹备的权利，但是对筹备过程中开发商不配合没有制约手段，相关法规不完善。

从法律角度来说，业主为房屋所有权人，即房屋权属证书上登记的权利人。如果没有拿到房产证，小区居民不能称为业主，也没有成立业主委员会的资格。事实上，因为历史遗留问题，或者存在着经济纠纷，西安还有相当数量的小区没有拿到房产证，这就大大抬高了成立业委会的门槛。

成立业主委员会过程中，需要召开全体业主大会、动员业主参与，还要进行备案所需资料整理等工作，不仅组织难度大，工作量也非常大。一些小区的居民代表刚开始还满怀热情，到后来就中途“撂挑”。这也就不难解释，仅仅因为召开全体业主大会这一项，很多小区往往要经过半年甚至几年时间。除此而外，部分业主认为，缺乏主管部门支持、中间程序多、没有业主牵头等原因，也影响了业委会成立进度。
    
据了解，针对目前情况，西安市政府正在制定相关法规，加快小区业主委员会成立步伐。同时，新规定中还有不少亮点，比如说业主委员会成员的年龄不超过65岁，业主委员会筹备小组成员不得参与业主委员会的竞选等，另外法规中还加入已成立的业主委员会成员的监督条文。

成立业主委员会主要有两大障碍:
1、规定开发商牵头。成立业主委员会一般的动力来源与开发商、物业公司维权斗争，所以一般情况下，开发商都抵制。
2、业主人心不齐。大家来自各个地方，业主们彼此不认识，这给团结一致做事情带来困扰。

虽然成立业主委员会的困难非常大，但只要大家共同努力，终究会成功。