主题：大山询问

我的问题是,一.购买商品房后,维修基金我要交,开发商交不交?按什么比例交?
           二.我的维修基金交给哪个部门?开发商提存的维修基金交给哪个部门?
           三.基金的帐户由谁管理?
           四.维修基金是商品房的"养老金"怎么防止开发商不交这部分基金和防止这部分基金被
              挪用?
请能尽快告诉我,谢谢马律师!.

根据相关政策，商品房按总房价2％的比例缴交物业维修基金。物业的《商品房预售许可证》上注明的时间，如果在1998年9月30日以前，则该基金由业主缴交；如果在该时间之后，则由发展商负担，而若发展商没将该笔费用计入成本，则由业主负担，或双方进行协商，但发展商在销售时必须以书面形式注明费用由哪方负担，不注明则视为发展商缴交。
    根据《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法〉之规定，维修基金明细户一般按单幢住宅设置，在银行分户存储，专款专用。
  基金的账户由业主委员会来统一管理。
    为了防止被挪用，本《管理办法》主要做了以下规定：第十条 公有住宅出售后，业主委员会成立之前，需要使用维修基金的，按下列程序实施：
（一）售房单位或者售房单位委托的管理服务单位提出维修基金使用计划和维修项目预算；
（二）充分征求业主和使用人的意见，经该维修项目涉及的50％以上业主和使用人认可；
（三）采取招标或其他形式选聘维修单位，签定维修工程合同；
（四）物业管理行政主管部门根据（一）、（二）、（三）项进行审核，符合规定的，按维修工程进度拨款；
（五）维修工程竣工后，由维修单位作出决算，结清帐款，建立维修档案。
第十一条 业主委员会成立后，物业管理行政主管部门按规定将维修基金交业主委员会管理，维修基金的使用接受物业管理行政主管部门的监督。
    第十二条 业主委员会成立之后，需要使用维修基金的，应当按下列程序实施：
（一）由业主委员会委托的物业服务企业提出年度维修计划和维修项目的方案预算；
（二）业主委员会提交业主大会或者业主代表大会审查通过；
（三）采取招标或其它形式确定维修单位，签定维修合同；
（四）由业主委员会将（一）（二）（三）项报当地物业管理行政主管部门审查后实施；。
（五）维修工程竣工后，由维修单位作出决算，结清帐款，建立维修档案。
    第十七条 建立维修基金定期和交接审计监督制度。业主委员会每年要向全体业主公布维修基金使用情况，接受业主的查询。财政部门和物业管理行政主管部门可以委托审计单位定期进行审计监督。
谢谢参与！

周律师您好:谢谢您的回复,我还是有点不懂：
    一、您说“在1998年9月30日之后，由发展商负担，而若发展商没将该笔费用计入成本，则由业主负担，或双方进行协商，但发展商在销售时必须以书面形式注明费用由哪方负担，不注明则视为发展商缴交”。
    请问，我是去年购的房子，双方签订的是建设部示范文本《商品房买卖合同》，其中双方没有约定维修基金由谁来承担，双方也没有另行书面约定或注明维修基金由谁来承担，现在开发商要交房了，通知我须交房价款2%的维修基金，我应该不应该交？如果应该交，交给开发商安全吗？他“跑”了或将维修基金挪用了怎么办？有业主说开发商现在资金很紧张，讨债的不断。
    二、您说“发展商在销售时必须以书面形式注明费用由哪方负担，不注明则视为发展商缴交”，请问，这是哪里的规定？怎么能找到？
    谢谢！

请问周律师：
    1、我们小区刚正在交房入住，还没有业主委员会。物业是“前期物业”购房合同中没有注明物业管理，之后开发商也没有与业主们签订过“物业委托管理合同”，我们能不能不认可这个物业管理公司？
    2、三月交房，要从一月起收物业费合理吗？
    3、什么时间可以成立业主委员会？
    谢谢！

原则上，应从交房之日起业主才承担该房屋的物业费用。但在实践中也要区分具体情况。按商品房买卖合同约定的交付期限交付房屋或者如因开发商原因或是不可抗力因素导致迟延交房的，业主无需承担交房前的任何物业收费。反之，如果因业主自身原因导致交接迟延交房的，业主就应当承担自交房通知到达之后的物业收费，而不是从房屋实际交接后开始计算，这是基于合同的公平之原则确定的。
    当业主入住率达到50%以上时，即可成立业主委员会。
    关于物业管理公司的问题，因为没看到相关的合同、书面材料等证据，所以不好一概作答。如果确实有必要，可携带相关证据来具体咨询。
    谢谢参与！

周律师您好:谢谢您的回复,维修基金问题我还想请问：
    一、您说“在1998年9月30日之后，由发展商负担，而若发展商没将该笔费用计入成本，则由业主负担，或双方进行协商，但发展商在销售时必须以书面形式注明费用由哪方负担，不注明则视为发展商缴交”。
    请问，我是去年购的房子，双方签订的是建设部示范文本《商品房买卖合同》，其中双方没有约定维修基金由谁来承担，双方也没有另行书面约定或注明维修基金由谁来承担，现在开发商要交房了，通知我须交房价款2%的维修基金，我应该不应该交？如果应该交，交给开发商安全吗？他“跑”了或将维修基金挪用了怎么办？有业主说开发商现在资金很紧张，讨债的不断。
    二、您说“发展商在销售时必须以书面形式注明费用由哪方负担，不注明则视为发展商缴交”，请问，这是哪里的规定？怎么能找到？
    谢谢！

大山再问维修基金.

[color=#DC143C][/color]周律师你好!我们的物业也是前期物业,业主们什么也不知道,只是因为物业一直经业主们的服务太度不好,还是就是冬天的暖气不好,业主们要物业公示物业的帐目,物业两面年来一直不公开的帐目,强行收暖气等费,业主与物业之间有了矛盾,物业在业主允电时强行收暖气费,否则不与业主允电,现就有一位业主目前还没有电用,这种情况,应该由谁来管,业主是弱者该怎么办?请周律师支招.谢谢!
  
                                    2005年5月17日
                                    山西省,运城市银湖小区的一位业主;