主题：保障房建设陷僵局 中央地方房地产商多方博弈

保障房建设陷僵局 中央地方房地产商多方博弈

房地产僵局能否打破，要看中央、地方、房地产商等各方面博弈中谁能最终占上风。从当前密集出台的调控政策来看，一些似乎并不具备可持续性，而单单从房价入手调控商品房已被普遍认为非治本之策。加大保障房建设在缓解供需矛盾的同时，或将成为少数有效的推动调控的催化剂，但同样面临种种问题。

5月下旬，北京已有些许初夏的模样，西二环、西三环之间的几条老街在绿树掩映下格外宁静，很多企事业单位、科研院所的家属区都坐落在这里。 也就是在这寸土寸金的院里，几处住宅工地正热火朝天。“房子建成后将以低于市场的价格卖给内部职工。”谈及此，居住在此的小区居民掩饰不住的自豪。都知道今年保障房建设任务繁重，各级政府和央企都被推到了前台，那么，像这种单位自建房是否属于为加快保障房建设而进行的“创新”举措？

去年6月，单身汉小潘通过了保障房资格的层层审核，等了将近一年，“一点儿保障房的影子都没看到”。今年计划开工的1000万套能有他的一千万分之一吗？

都说保障房是开发商坚守房地产领域的救命稻草，可参与了保障房，贷款就容易了吗？保障房所需的巨额费用哪里来？

事实上，在保障房大兴土木之时，从建设任务落实到资金筹措，乃至分配、监管等环节存在的诸多问题都愈发凸显。

落实建设开发商：有压力没动力？专家：必须终结房地产暴利

北京某市属大型企业，先后开发建设了福临家园、东坝、望坛等多个保障性住房及廉租房项目，为中低收入家庭提供住房近两万多套。该公司内部人士李女士告诉记者：“我们公司规整了百万平方米的企业自有用地用于开发建设保障房，参与保障房建设是今后的重点发展方向。”

记者联系到北京另一家知名房企，其开创的高端度假地产项目备受业界瞩目，早期参与过经适房项目。该公司张总坦言：“公司不参建保障房是因为有其固定项目及长远规划，而且三年前即完成全面转型，已成为一个横跨多行业、多地区、多元化的现代企业集团。”

还有一家民营房企，目前北京在建保障房项目只有一个，其公司投资总监刘先生表示：“其实并非心甘情愿，但政府规定拿地时必须配建一定规模保障房。”据介绍，当前开发商参与保障房项目主要有两种形式，一种是商品房中配建保障房，另一种方式是代建。

资金缺口金融机构：保障房项目是否有竞争力专家：难在撬动8000亿元社会资本

除了保障房的盈利空间以及政策预期不明朗，保障房建设的另一个症结则是资金缺口。全国人大常委会曾有专题调研披露，中央政府提高了廉租住房建设资金补助标准，但地方反映仍然偏低，许多地方省级财政补助数额很少，筹资压力和建设责任主要落在市、县、区政府身上，基层政府普遍反映压力很大。 据住建部公布的数据，2011年我国保障房建设将达1000万套。若要实现这一目标，所需费用大概约达1.3万亿元，其中近三分之一的资金将由各级政府通过多渠道筹集。

对这种政府长期“买单”的形式，有专家表示担忧。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，企业要考虑成本核算和投资风险，而地方政府有中央制定的硬任务，就只能“千方百计”将这部分资金填上。

中国人民大学教授俞明轩在接受记者采访时表示，保障性住房的资金来源应是中央政府和地方政府共同的任务。中央除了给政策以外，还应承担好资金转移支付的责任。而对于地方政府来说，土地出让金是重要组成部分，但主体上还是要依靠税收。

曹建海则认为，考虑到保障房建设中的多数资金可以回收，只要中央政府加大对地方政府的压力，一定能促使地方政府从卖地转向住房民生，将绝大多数的土地出让收入用于保障房建设。

从金融机构操作层面来看，包括保险资金、社保基金等都已对保障房建设表示出兴趣，但大多处于探索和观望阶段。

“同样一笔贷款，保障房项目竞争力在哪？”一家商业银行房地产金融部负责人在接受记者采访时直言不讳：“不管是哪类房，银行做贷款基于自己的风险控制，就算是政府保障房也得让我看到还款来源。”该负责人表示，现在一方面流动性收紧，另一方面保障房建设周期长、贷款回收不确定性较大。

上述房企业内人士也告诉记者，公租房的优惠政策、土地出让条款等还没有统一标准，保障房项目分配、退出机制还不完善，这使得收益率有很大不确定性，因此获得贷款也有难度。还有地方反映，今年银行对贷款有所控制，筹资出现困难，使有些在建项目的资金供应难以为继。

对于引入市场机制、吸引更多社会资本，业内普遍持赞成态度。相关部委多次表态，保障房建设由社会来参与是一个长远的制度设计，需要建立一套包括资金筹措、生产建设、管理运营、退出在内的完善机制。王珏林表示，目前我国社会资金介入保障房建设的运营模式仍处于探索和起步阶段，政府应当承担起主导作用，合理引导央企、国企承担必要的社会责任，带头参与，率先探索可持续的开发建设模式。

在曹建海看来，各方都应担当起保障房建设的社会责任，另外各地政府可通过土地使用制度创新引导农村集体、机关事业单位、企业甚至个人投资者参与保障投资和建设。为此，财政、税收和信贷政策能否实现良好衔接是确保资金投入充裕与否的关键。有关专家建议财税方面应给予保障房参建企业税收优惠或减免；金融方面给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息；土地供给方面，政府也可给予参建企业一定幅度的土地出让价格优惠。

某研究院副院长陈晟建议，必须建立完善保障房建设的法规和市场机制，确保公租房等尽管租金较低，但是社会资金一旦投入就能获得长期稳定的收益。