主题：房地产调控政策"真空期"各地"土方子"松紧不一

在国家房地产调控暂未出台任何新政策的“真空期”，地方的政策微调正在唱“主角”。
中原地产统计显示，自国务院派赴各地的督查组回京后，9~10月以来，各地及中央部委已超过15次释放政策再收紧的信号，许多地方还有实际举措出台。但也正是在这一时间段中，类似贵阳、兰州等城市推出的“买房即落户”以及财政补贴人才购房等条文，却被业界视为变相放松。
中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，未来房地产调控的基调还将延续此前的政策，执行力度上或会从紧，增加市场化调控手段的脚步应该说也会越来越近。

地方调控有松有紧

在中央政策基本处于真空期的时间内，各地对于楼市的调控方式和手段都不尽相同，最直观的表现便是松紧不一。
9月29日，两部委曾发文强调加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，其中提到对闲置土地的处罚，土地市场的调控也就成为接下来调控的重点。
长假之后，多个城市开始围绕土地政策动刀，基调是从紧。例如，杭州规定住宅用地溢价率超过50%后，将采取竞保障房面积的方式出让；珠海也出台土地新政，规定土地闲置未满1年的按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的由政府无偿收回。
站在从紧调控一端的还有北、上、广等一线城市。9月北京市表示加强限购审核，京籍居民购房须持二代身份证，同时暂停了10宗土地的交易；广州市国土房管局也证实将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。
有紧亦有松，最典型的城市便是贵阳和兰州。国庆长假期间，贵阳市公布文件，提出在贵阳购买商业、办公用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，并且还不受入住时间和购房面积的限制。兰州的一项新政则称，对引进的急需紧缺高层次人才，将采取住房货币补贴或实行配置住房两种方式进行保障。
链家地产市场研究部张絮告诉《每日经济新闻》记者，虽然中央连续重申严格执行楼市调控政策，但在土地财政和房地产税收持续下降的背景下，地方政府微调甚至放松的动力依然很大。

市场和法律调控手段渐近

今年8月，在国务院派出督查组对16个省市房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查之后，业界很多人都猜测此举可能是新调控政策出台的前兆。从实际情况来看，后期并没有出台新的调控政策，但原有政策执行力度也未放松。
陈国强认为，在这个背景下，地方政府加紧调控应是主流，而像贵阳和兰州这种微调的政策，住建部也没有叫停，这个政策本身涉及的范围比较小，所以还不完全构成干扰调控大局的影响。
中原地产市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，从目前整体调控政策执行情况来看，力度依然很大，各地限购及限贷的基本原则依然执行，这也使得在金九银十多数地区的成交量相比7~8月出现下行。
在地方财政捉襟见肘之时，各地政府执行调控力度仍有从严趋势，这多少让人有些捉摸不透。对此陈国强解释说，房地产调控对地方政府来说不仅仅是一个经济问题，更是涉及到保障民生、社会稳定的大话题，目前维稳楼市对于地方政府而言显然更加重要。“对于北、上、广这种一线城市而言，财政收入来源可以多元化，并不单单只有房地产一项，而且调控的阻力也还存在，从严执行调控也合情合理。”
陈国强认为，目前的限购以及对地方政府的问责基本属于行政调控范畴，而增加普通商品住房供应以及依靠税收等手段都是市场和法律手段。
有行业专家称，改革税制，以解决地方对土地财政的依赖，此为源头治理；调节投资，从“炒房”以获取增值收益为主转向以长期获取租赁收入为主，此为市场导流。堵疏并举，方可收楼市健康发展之功。
上周召开的国务院常务会议也指出，要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”有观点称，眼下房地产市场困局在一定程度上归因于我国房地产法制建设的滞后和不够完善，特别是少数房地产开发企业恶意侵害买房人的合法权益事件等，房地产立法建设、特别是立法体系建设在今后将受到高度重视。

国土部建议做好政策储备
报告称，三季度全国主要城市异常交易地块数量明显高于前两个季度，但低于去年同期水平。
据统计，截至9月30日，第三季度全国上报的成交异常交易地块31宗，比上一季度增加17宗，与去年同季度相比减少92宗，同比跌幅为74.79%。高溢价成交地块数量仍处于调控以来的较低水平。平均溢价率为105%，较上一季度降低了25个百分点，与去年同季度相比下降了53个百分点。
报告分析认为，一方面，地方政府贯彻落实中央关于坚持房地产调控不动摇的政策方针，着眼长久，为保证未来房屋供应，落实供地计划，加快了供地节奏；另一方面，在本轮调控以来的去库存化过程中，房企库存压力逐渐释放，迫切需要增加土地储备，拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎；加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势，带动了房地产用地市场出现回暖迹象。
就房地产用地而言，二、三季度商、住地价的平稳微升态势与房地产市场变化轨迹基本吻合，如无实质性紧缩型房地产调控政策出台，预计2012年第四季度，住宅等房地产用地价格可能持续回升。
报告建议，下一阶段应着重关注三大问题。其一是严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。要巩固和强化已取得的房地产调控效果。
二是随着四季度传统供地高峰期到来，应研究科学实施土地供应，大量推地有利于实现应保尽保，满足各业用地需求，促进今后2-3年内房屋的有效供应，同时也要避免个别区域优质地块集中入市引发的炒作。
三是针对近期部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，需提前做好政策储备、公开和正确解读市场信息，引导市场理性行为。