主题：用一个公式来讨论房产

第一章 加息、降息和房产价格的关系
(按揭部分）贴现值=∑[年供*/ (1+纸币贴现率)]

注释：比如纸币贴现率是10%，100/(1+10%)=90.9元，100/[(1+10%)(1+10%)=82.6元，意思是今年的100元、去年的90.9元、前年的82.6元购买力是一样的，能买到的东西差不多。

举例：全款总价125万，两成首付，贷款100万，30年还贷，利率7.05%。
第一种情形，纸币贴现率为-2%
1，7折利率 (4.935%)，年供63943元，按揭部分贴现值约为250万，房子总价为275万；
2，基准利率 (7.05%)，年供80240元，按揭部分贴现值约为313万，房子总价为337万；
3，1.2倍利率(8.46%)，年供约91930元，按揭部分贴现值约为360万元，房子总价为385元。

综上所述，可以解释几个现象。
1，利率上升，对按揭买房的人来说，增加了房产的当前贴现值，买房负担加重。
2，在纸币贴现（纸币贬值）的年代，按揭买房是很合算的。这也是为什么前几年买房子的人后悔没贷款，后悔买少了的主要原因。
3，纸币贴现率太高，造成房价贴现值很低，因此房价上涨压力巨大。这也是为什么房价怎么压都很难压下来的直接原因。
4，纸币贴现率很高的情况下，房价贴现值很低，比如本例中全款125万的，折现值最低可以达到73万元。所以，尽管表面上当前的房价很高，但是实际算下来，并不贵，对答多数家庭，并没有到“三代人合力也买不起”的地步。

这个，我想问一下：
１,城市化进程中，农民必然会购买商品房吗？难道就不坐购买小产权房？
２,假如未来二十年，每年新增848万套，一共增加 ８４８*20=16960万套 差不多一亿七千万套房子了，真的有这么多的需求吗？

中国的问题并不是房子不够。。。

现在并没有谁睡在大马路上。。。

而且郊区的空置房一片一片的。。。

核心问题在于基尼系数太高。。。

房子被有钱人当金融品囤起来了。。。

房叔一个人拥有22套房。。。

重庆一商人跑贵阳去买了623套房。。。

按这个路数走下去，就是把中国地都盖上房子。。。

都不可能满足需求。。。

这条路必然是个死胡同。。

不知道仔细看文章没有，我从来没有否认目前存在泡沫，比如鄂尔多斯。还是那句话“看这个城市的资源可以吸引多少资金”。另一句话来讲，如果是泡沫，要么不要再变大，要么迟早破灭，这是放之四海皆准的真理，从不否认。所以，你拿北京上海和鄂尔多斯比实际上是完全不一样的情况。

就拿我所在的青岛吧，差不多每个内陆城市稍微有些积累的富商或者贪腐，都会在沿海地区囤积个把房产，我们阻止不了，因为资源稀缺，海洋资源稀缺，气候资源稀缺的原因。同样，北京上海是政治资源和商业资源的稀缺性。

2、 某些看客也承认财产相对集中在极少数人手中是分配不公的问题了，我一直就是这么说的，参看正文。那么，就要面对分配不公的现实，而不是看到了这个问题就幻想着一夜之间公平了。这是一个长期、反复斗争的过程，任何人你若抓住机会，就有可能步入中产，就会免于被挤出。

3、一个有活力的城市需要有人，需要有大量的劳动者，只有这些劳动者在这里工作、收入、消费才会变得有生机，否则就是鄂尔多斯的翻版。所以一个没有普通劳动者支撑的城市是不会有长久活力的。

4、任何一个国家，一个城市的房产价格会一直上涨，我也从未得出这个结论，但就相对长期而讲，在国内大部分城市化进程尚未完成的前提下，这个结论是成立的。所以，不要以偏概全的判断我所判断的结论。

8、征收对象是依据拥有房屋套数不同还是面积不同或者二者结合？是按家庭还是按个人？有无减免部分？为什么？如何界定？
9、对确实无力承担房产税的多套住房或一套住房家庭的采取何种措施？
10、对抗拒不交者采取何种措施？如何界定无力缴纳和抗拒不交两种情况？