交房季细心验收后顾无忧
稿件时间：2011-10-20
交房，对于已经买房的人来说是最高兴的事了，但是千万不要因为一时高兴而糊里糊涂地就收了房，殊不知一时的疏忽很可能会造成以后的麻烦。对于收房者来说，收房也要做到细细查看，仔细“检验”后才能无后顾之忧。“三书三表一证”须看清首先，应去物业部门查看并核实“三书三表一证”。“三书”：三书是收房材料中最重要的，均为业主从开放商处领取的原件材料。即《住宅使用说明书》包括房屋结构使用注意事项，水、电示意图等；《住宅质量保证书》包括房屋基本设施质量保证期限等相关内容；《建筑工程质量认定书》是房屋质量认定合法文件。“三表”：《竣工验收备案表》说明房屋是否已通过相关单位验收合格，这也是三表中最重要的一份材料，也是业主从开放商处领取原件；《住户验房交接表》是与物业公司房屋交接的证明文件；《楼宇验收记录表》是与物业公司房屋交接的证明文件。“一证”：《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》一般只有整个项目竣工后才能出具合格证。核实内容多上心其次，核实面积、合同及价钱多退少补等问题。《商品房预售合同》或《商品房销售合同》是房屋验房的证明文件，收房者须与开发商确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。注意合同中的约定条款很多，要仔细查看，如延后交房的赔偿约定等。查完以上资料后，即可去验收房屋，但注意先不要交付物业费等相关费用，等验完房后，没有什么问题再行交付相关费用，同时，开发商交付钥匙，并与收房人签署《住宅钥匙收到书》、《入住交接单》。收房人在验房过程中如果发现什么问题或有其他要求和修改意见，可与开放商协商达成书面解决协议后再行签署《入住交接单》。“检验”过程需仔细收房的过程中最重要的环节就是对房屋的检验。需要注意的是：验房要在双方约定好的时间内完成，将发现的问题及时与开放商沟通并达成解决协议。如超出约定时间，可能会丧失追究开发商违约责任的权利。这些内容别马虎验收房屋需进行系统检验，一般包括对房屋建筑质量，建筑面积，房屋附属物等的检验。对于房屋质量的检验，无疑是验房环节中最重要的一节，主要包括检查墙面、地面、房顶等部位。检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；检查地面有无空壳开裂情况；检查水、电、气畅通情况和能否正常使用；检查下水情况，包括台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间地漏及阳台地漏下水情况等。提醒收房者一点：验房时最好通知楼下的业主一同验房，并告知楼下业主在24小时后查看其家的厨卫天花板是否漏水，以便得到及时处理。那么如何鉴别房屋质量呢？这里为收房者提供了“六看”的方法：一是雨天看，经雨水淋后的房屋哪里漏雨、渗水，一览无余。二是看墙角，墙面的平整光滑与否是显而易见的，要看最容易出问题的墙角是否平整、有无龟裂、渗水。三是看做工，装潢的质量主要表现在每个接点、窗沿、墙角、天花板等等，要看做工是否精细，这些皆是购房时讨价还价的筹码。四是看窗外，要把窗户打开，看窗外通风、采光、排气是否有障碍物。五是看楼梯，如系高层建筑，在看电梯的同时，要注意看楼梯（安全梯）是否畅通无阻。要知道如发生大火，楼梯是唯一的逃生之路。六是看厨卫，厨房、卫生间是家庭居室的内部器官，水、电、气系统都在这里，是最容易出问题的地方，要格外重视。对房屋面积的检验：包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验时可向开发商要求查看原设计图纸（开发商有义务提供），检验的唯一准确方法就是按照设计图纸上的数据进行计算，最好不要自行测量，因为自行测量只能粗略地量出套内面积，而公摊面积是无法量出的。对房屋附属物的检验：主要包括对门窗、阳台、线路、管道、临时试水龙头等的检验。这方面可以找认识的内行或有装修经验的工人来帮忙检验。这些工具要带齐1只塑料洗脸盆，用于验收下水管道；1只小榔头，用于验收房子墙体与地面是否空鼓；1只塞尺，用于测裂缝的宽度；1只5米卷尺，用于测量房子的净高；1只万用表，用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；1只计算器，用于计算数据；1只水笔，用于签字；1把扫帚，用于打扫室内卫生；1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳，用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道（可因情况而定）。交费项目多留心业主在收房时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收房时应交纳的购房款，开发商就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和开发商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。如果有面积增加的情况，需要交纳增加面积的补款（如房屋面积减少，开发商也应该将减少面积的房款退还业主）。这些收费可商榷公共维修基金：按规定，公共维修基金应在入住时向住房专项维修资金管理交纳。有不少开发商在交房时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。大、中维修基金：目前有不少物业公司，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》物业管理费：物业费要与该小区收入水平相符，一般应该由审批部门就物业费的价格征求小区业主意见并且电话录音（一般征求10个人左右），这需要集体收房时大家及时沟通，避免多交费用。另外，如合同中有承诺交物业管理费一项，也应注意，入住前只交70%，入住后交100%，入住的界定一般认为是房屋装修完毕后。契税：按规定，契税应在办理产权证时缴纳，有很多开发商或物业会要求入住前就缴纳，业主们完全可以拒绝。并且契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司无权向业主收取。取暖费：一般情况下，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。这些收费可拒绝其他各种收费问题：在交房时，开发商可能会列出相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大一部分很可能为不合理收费。如交房时，开发商要求收取初装费、电力增容费、入户费、电话开通费等，这些都是不合理的，可以拒交的。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。提示：业主交费的前提是对自家的房屋检查且没有发现问题之后，如果开发商要求先交费再验房，就应该警惕。建议购房者在收房时相约集体收房，这样可以共摊成本、相互证明，有问题可以共同解决，同时可以省去很多不必要的麻烦。
交房季细心验收后顾无忧
稿件时间：2011-10-20
交房，对于已经买房的人来说是最高兴的事了，但是千万不要因为一时高兴而糊里糊涂地就收了房，殊不知一时的疏忽很可能会造成以后的麻烦。对于收房者来说，收房也要做到细细查看，仔细“检验”后才能无后顾之忧。“三书三表一证”须看清
首先，应去物业部门查看并核实“三书三表一证”。
“三书”：三书是收房材料中最重要的，均为业主从开放商处领取的原件材料。即《住宅使用说明书》包括房屋结构使用注意事项，水、电示意图等；《住宅质量保证书》包括房屋基本设施质量保证期限等相关内容；《建筑工程质量认定书》是房屋质量认定合法文件。
“三表”：《竣工验收备案表》说明房屋是否已通过相关单位验收合格，这也是三表中最重要的一份材料，也是业主从开放商处领取原件；《住户验房交接表》是与物业公司房屋交接的证明文件；《楼宇验收记录表》是与物业公司房屋交接的证明文件。
“一证”：《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》一般只有整个项目竣工后才能出具合格证。核实内容多上心其次，核实面积、合同及价钱多退少补等问题。
《商品房预售合同》或《商品房销售合同》是房屋验房的证明文件，收房者须与开发商确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。注意合同中的约定条款很多，要仔细查看，如延后交房的赔偿约定等。
查完以上资料后，即可去验收房屋，但注意先不要交付物业费等相关费用，等验完房后，没有什么问题再行交付相关费用，同时，开发商交付钥匙，并与收房人签署《住宅钥匙收到书》、《入住交接单》。收房人在验房过程中如果发现什么问题或有其他要求和修改意见，可与开放商协商达成书面解决协议后再行签署《入住交接单》。“检验”过程需仔细
收房的过程中最重要的环节就是对房屋的检验。需要注意的是：验房要在双方约定好的时间内完成，将发现的问题及时与开放商沟通并达成解决协议。如超出约定时间，可能会丧失追究开发商违约责任的权利。这些内容别马虎
验收房屋需进行系统检验，一般包括对房屋建筑质量，建筑面积，房屋附属物等的检验。
对于房屋质量的检验，无疑是验房环节中最重要的一节，主要包括检查墙面、地面、房顶等部位。检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；检查地面有无空壳开裂情况；检查水、电、气畅通情况和能否正常使用；检查下水情况，包括台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间地漏及阳台地漏下水情况等。提醒收房者一点：验房时最好通知楼下的业主一同验房，并告知楼下业主在24小时后查看其家的厨卫天花板是否漏水，以便得到及时处理。
那么如何鉴别房屋质量呢？这里为收房者提供了“六看”的方法：
一是雨天看，经雨水淋后的房屋哪里漏雨、渗水，一览无余。
二是看墙角，墙面的平整光滑与否是显而易见的，要看最容易出问题的墙角是否平整、有无龟裂、渗水。
三是看做工，装潢的质量主要表现在每个接点、窗沿、墙角、天花板等等，要看做工是否精细，这些皆是购房时讨价还价的筹码。
四是看窗外，要把窗户打开，看窗外通风、采光、排气是否有障碍物。
五是看楼梯，如系高层建筑，在看电梯的同时，要注意看楼梯（安全梯）是否畅通无阻。要知道如发生大火，楼梯是唯一的逃生之路。
六是看厨卫，厨房、卫生间是家庭居室的内部器官，水、电、气系统都在这里，是最容易出问题的地方，要格外重视。
对房屋面积的检验：包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验时可向开发商要求查看原设计图纸（开发商有义务提供），检验的唯一准确方法就是按照设计图纸上的数据进行计算，最好不要自行测量，因为自行测量只能粗略地量出套内面积，而公摊面积是无法量出的。
对房屋附属物的检验：主要包括对门窗、阳台、线路、管道、临时试水龙头等的检验。这方面可以找认识的内行或有装修经验的工人来帮忙检验。
这些工具要带齐
1只塑料洗脸盆，用于验收下水管道；1只小榔头，用于验收房子墙体与地面是否空鼓；1只塞尺，用于测裂缝的宽度；1只5米卷尺，用于测量房子的净高；1只万用表，用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；1只计算器，用于计算数据；1只水笔，用于签字；1把扫帚，用于打扫室内卫生；1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳，用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道（可因情况而定）。交费项目多留心
业主在收房时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收房时应交纳的购房款，开发商就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和开发商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
如果有面积增加的情况，需要交纳增加面积的补款（如房屋面积减少，开发商也应该将减少面积的房款退还业主）。
这些收费可商榷
公共维修基金：按规定，公共维修基金应在入住时向住房专项维修资金管理交纳。有不少开发商在交房时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。
大、中维修基金：目前有不少物业公司，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》
物业管理费：物业费要与该小区收入水平相符，一般应该由审批部门就物业费的价格征求小区业主意见并且电话录音（一般征求10个人左右），这需要集体收房时大家及时沟通，避免多交费用。另外，如合同中有承诺交物业管理费一项，也应注意，入住前只交70%，入住后交100%，入住的界定一般认为是房屋装修完毕后。
契税：按规定，契税应在办理产权证时缴纳，有很多开发商或物业会要求入住前就缴纳，业主们完全可以拒绝。并且契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司无权向业主收取。
取暖费：一般情况下，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。
这些收费可拒绝
其他各种收费问题：在交房时，开发商可能会列出相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大一部分很可能为不合理收费。如交房时，开发商要求收取初装费、电力增容费、入户费、电话开通费等，这些都是不合理的，可以拒交的。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。
提示：业主交费的前提是对自家的房屋检查且没有发现问题之后，如果开发商要求先交费再验房，就应该警惕。建议购房者在收房时相约集体收房，这样可以共摊成本、相互证明，有问题可以共同解决，同时可以省去很多不必要的麻烦。