主题：城镇化与房价的关系到底多大？

一、城镇化发展一定程度上促进了房地产发展

过去十几年，我国城镇化水平已取得较快发展，根据发达国家经验，城镇化水平快速提升的阶段也是房地产增量规模快速扩张的阶段。从国家统计局的数据来看，伴随城镇化，我国房地产销售规模确实在迅速增长。1999年我国城市化率为35%，到2011年全国城市化率已超过50%达到51.3%，城市化水平年均增长近1.4个百分点。同期，房地产销售规模快速增长，销售面积1999年为1.46亿平米，到2011年全国商品房销售面积达10.99亿平米，年均复合增长约20%。

城镇化使得城市之间的竞争加剧，尤其是一线城市扩张迅速，一方面城市建设需要增加投资；另一方面城市中快速增加的人口部分转化为住房需求。这也使得城镇化成为房地产市场快速发展的一个重要影响因素之一。

二、新城镇化会进一步拉升房价吗

从十八大前后新型城镇化的提法来看，新型城镇化要“工业化、农业现代化协调推进”、“有条件的地方形成各具优势的城市群”、“要实现产业结构的转变”等可以判断新型城镇化应该是以产业为先导，以有工业基础的区域为中心逐步外扩的，最终形成一线城市都市圈、二三线中心城市及城市群，即，与美国的城镇化发展方向接近。

如果从这个角度讲，新城镇化或将能加快符合上述条件的都市圈和城市群的形成，同时促进这些地区房地产市场的繁荣，如基础建设加快，人口增加带来的部分刚性住房需求，但仅从这个来判断房价会上升有失偏颇。主要原因为，前期房价上涨较快并非刚性需求支撑，而是投资、投机性需求的活跃，因此在房地产调控不放松的情况下，仅靠刚性需求不足以支撑房价如之前那样快速上涨。此外，从全国范围来看，新城镇化率先惠及的地区应该是有一定产业基础和自身优势的区域，其他区域的涉及还需要相当长的时间。

三、短期来看决定房价的仍是供需

从2008年以来的供给来看，供给的短缺造成来年房价上涨的可能性较大。2008年初到2009年初房地产新开工面积累计同比持续下降，到2009年初达到最低点，供应的短缺、需求的旺盛，直接造成2009年房价的大幅上涨。类似的情况在2005年也曾出现过。以此类推，若2013年房价上涨了，我们有理由相信是2011年初至今的供应短缺造成的，而非其他。