主题：揭秘房价潜规则 看看房价是怎么制定出来的
- 发表于2011-08-11
目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。
一般,房价的公式大致如下:
地价款+建安成本+ 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价
其中:
1 地价款 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金
2 建安成本 = 土建 + 设计费 + 安装房价的组成有哪些？工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电等) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用
3 税费 = 营业税 + 企业所得税 + 印花税
4 公关费用 = 宴请 + 送礼
5 行政事业性收费 = 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等
综上所述, ∑ 房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 +图纸审查等。
- 发表于2011-08-11
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市场价格波动影响比较大。今年年初,钢材、水泥等建材价格猛涨,给房地产开发成本造成了影响。
各项税费占总成本15%-20%
在房地产开发项目成本中,各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用如城市建设配套费、人防费等。业内人士称,仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费就达30种,各项税费约占房地产项目总成本的15%-20%。目前各项税费的征收相较于海南建设国际旅游岛之前变化不大。此外还包括管理费用等。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大,但总量也不算大,对房价产生的影响比较小。
今天为大家普及房价构成知识,文中提及资料仅供参考,房价构成很复杂,尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用,但对于普通购房者来说,公开总比不公开好。本期我们的话题为大家分析一下房价的构成,也许并不全面也不是最准确,但希望为你带去帮助。
什么是房价？
房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。
房价是怎么制定出来的呢?
国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为24.8万元,每平方米为2757元(按此要求,开发商的利润也超过了10%)。
目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”,即:以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式,必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。