主题：提前降价才有主动权——新地城的价格应该在6000元左右！

近日，网上盛传《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》一文。虽然没有指明是那位领导，但是从讲话口气上判断应该是王石。讲话主要谈到以下几点：1、承认过去两年楼市存在泡沫，万科在两年中多挣了60-70亿；2、今后降价策略将加大力度，北京公司半月后开始大降价；3、降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地。

以下为全文： 
   在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议，主要讲三个话题，一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场，二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么，三是未来16个月的对策和行动。
我先从一个案例说起，在我们开会的会议室对面，是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目，这是作为一个自然资源类项目来定位的，06年10月一期开盘，18000的起价，一抢而空，很多人想走后门，找到我或其他的高层来要购买指标，我们内部的高管也有几位在此买了房，07年中8月二期开盘，均价超过了30000，售出了80%，而近期开盘的三期，折后均价15000，却无人问津，为什么市场变化如此之快，产品还是一样的产品。
有人也许认为这是国家调控政策造成的，是国家的金融政策压缩市场的结果，可是，我要说，这是市场的真实情况，是消费者实际消费能力的真实体现。
万科在行业内和各行业的比较收入中，高管和员工收入相对来说是中偏高的，在座的高管，如果凭你们正常的工资收入，能买松山湖1号的房子吗?
为什么我们的高管在前年，去年可以考虑买2-3万的别墅，主要是资本市场泡沫膨胀造就的，万科在去年的最高市值超过3000亿人民币，是全世界最高市值的房地产公司，而现在，市值不到700亿，而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿，通过证券市场爆发的财富基本被消灭了。
深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿，而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿，金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高。
而现在，这两个资金来源不存在了，消失了，抽走了，剩下的就是消费者的真实消费能力，是自住者的刚性需求。
我们的价格就必须适应，必须回归正常市场的水平和需求。
过往两年，我们也挣了市场泡沫的钱，估算下来，在两年中多挣了60-70亿，市场不理性，阿猫阿狗都挣钱，我们肯定也要随行就市，要比别人挣得更多，但大家必须清楚，这是天上掉下来的馅饼，这不是我们挣的钱，是疯狂的投资客们送来的钱。
错误的市场会很快纠正，如果国家不及时出手，会酿成更大的波动，会对行业和国民经济造成更大的损害，现在市场在纠错，在回归理性，我们的思维也必须回归，必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场，我们是一家正常持续经营的企业，要采取正常的市场思维经营和盈利。
我们很多的高管，特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼，十几年前，市场化的房地产城市并不多，能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多，十几年前，我们在北海，海南，惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了，这一轮调控，大家有幸参与和经历其中，对未来的见识和成长是有极大好处的，万科的全国队伍，这是第一次全面接受新一轮调控的考验，我敢说，五年后，我们的队伍将真正成熟了，可以不用太担心未来的风浪了。
泡沫是可以赚到钱，但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了，甚至赔得更多。
这一轮调控会有很多的地产企业破产，消失，甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业。
我们也没有在泡沫中占到便宜，过去是多赚了几十亿，但在市场的冲动中，我们许多区域也高价买入了许多土地，甚至还做了几次地王，在过程中我是非常担心，但还是放手让大家去操作了，我知道，这些高价地赔的可能性很大，但我们要锻炼队伍，要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持。
现在，我主要抓两件事，一是住宅产业化项目的推进，这是我们打赢未来几年的成本之战的利器，碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅，3000元带装修的洋房，我们做得到吗？碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势，但我们的开发模式与他不同，一条龙是我们做不到的，大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目，我们在投入大量的研究力量在做标准化，节能化，高质量的建筑墙体材料，门窗，卫浴产品，下一步是如何将这些东西组合成大件，按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件，将从开工到竣工的时间缩短到半年之内，我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上，这是我们打败其他企业，占据绝对领先地位的根本。实现了这一目标，在同等的土地成本和人工成本的情况下，我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多，当我们把利润率下调到10%以内时，其他企业全部亏损，没有企业能成为我们的竞争对手。
我抓的第二件事是近期的调整策略。
我要问东莞公司，松山湖1号三期15000卖不出去，你是不是打算不卖了，等什么?本周公司法律部门已发出通稿，对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施，我知道，近期有几十个二期的购买者在闹事，但交给律师团去处理即可，公司的降价策略不能被干扰，上个月5期的土地买进来的成本是2000 多，我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000，你能盈利并快速出货，说到这个地步，你应该明白三期的价格应该怎么走。