主题：谈一谈关于50年与70年产权到期续约的问题。

       但实际上你不可能拿到70年或40年，50年的权限。根据我国目前的法律制度，土地使用年限从开发商拿地时就开始计算了。而每个开发商开发进度是不同的，甚至有很多地块转手了好几个开发商。造成了实际到手的土地年限总要少几年。比如和记黄埔的逸翠园西安，2005年拿地，直到今年还没有交房。再比如，白桦林居2002年开始开发，2005年第一批交房，而最后一期的交房时间要到2011年。也就是说，最后一期的业主，实际年限仅有60年。最经典的例子是南门外的珠江时代广场，在珠江接手以前，曾烂尾10年，珠江接手以后，开发周期大约3年多，而那是40年的地块，这样算下来，最早交房的业主，实际到手的年限也仅有26，7年了。

     在这里要说明的是，房屋是没有年限限制的。永久属于业主个人。但我国是社会主义国家，土地为国家所有，任何私人不得拥有土地。因此，才有了土地年限这种极具中国特色的说法。

     新物权法出台后，对70年产权的纯住宅地块吃了定心丸，即到期自动续约。但是怎么续期、是否需要按市价交纳土地使用权出让金，则没有明确规定；

     而非住宅用地使用期限届满，只要土地使用权人申请续期，政府应当予以批准，除非国家根据公共利益需要收回土地。

     也就是说在这两种不同用途的土地使用权期限到期后，能否续期的法律效果是一样的。即土地使用权人均可以要求续期，并且政府无权拒绝。除非涉及到公共利益需要。

       但是，即使是住宅用地土地使用权期限届满，当政府需要收回土地时，一样收回，两者并无二致。并且使用期限届满，收回土地时对土地上房屋的补偿也仅限于房屋，对土地使用权的补偿应该与非住宅土地使用权的补偿没有两样。

     其实从目前仅有的法律规定来看，政策的导向，也无非是想要体现一个自动续约与申请续期的价格上的差别，因为毕竟自动续期是使用权人的一项神圣的权利。

物权法规定：

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

房地产管理法规定：

第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。