主题：中国房价继续上涨的十个“助推器”

在上周日有中国地产实战派主办的“中国房市走势分析论坛”上，中国房地产企业家协会全国理事会副会长姜仁先生、中国城市发展研究院常务副院长章惠生先生、中国企业发展研究中心主任吕世杰先生、中国国际城市化发展战略研究委员会《城市化》总编蔡义鸿先生、北京明天房地产总监陈云峰先生、迈恳咨询机构总经理楚芸先生等十余人共同探讨了当前中国楼市趋势地发展，详细解读了目前中国楼市经济的客观存在的现实，深入探讨了近期楼市的走向，重点分析了影响中国房价十大主要因素，起名曰“中国房价继续走高的十大助推器”，以下是详细的内容：

第一、就是中国经济一路高歌，居民收入大幅度增加。

    自改革开放以来，中国经济发展快速，业绩举世瞩目，特别是一直保持快速、高位增长的势头，让周边国家乃至世界羡慕不已。但对于老百姓而言，增加的是经济收入，老百姓手里有钱，口袋鼓起来了，开始解决改善自己的民生问题，而对民生最重要的一点就是改善居住条件，城市本身居民住房需求解决成为房地产市场逐渐火热的根本原因。

第二、是土地等生产要素价格的上涨。

    高房价形成高地价。商品的价格是由成本决定的。但房地产的价格非常奇怪，不是成本决定价格，而是价格决定成本。刚开始的阶段，土地价格不是很高，随着房地产价格的不断攀升，ZF对土地的预期收益也加紧提升，再加上招拍挂的形式竞争，造成土地价格节节攀升。要想减小土地的成本价格，最好的就是让政府卖地与财政收入分离，斩断之间的关系，但事实上很难，因为贫穷的地方上盼富裕。

第三、是表现为消费品价格上涨的通胀。

   特别是今年，消费品商品价格大副上涨，这就造成生产资料的价格上涨，对于房地产而言，消费品的价格上涨，带动或者说刺激了建筑材料的价格上涨，而近年来股市也一度走高，造成了通涨现象，从而楼市也不例外，出现上涨也是顺应了趋势。

第四、人民币的升值。

   在国际社会，在国际市场，人民币的升值已经有目共睹，没有必要再次阐述。

第五、城市化带来的刚性需求。

   未来有4亿农民涌向城市，这就给城市造成了一个很大的刚性需求，加上现在城市需求的叠加性，以后城市的房地产发展还有很大的空间，在目前受到的各种因素制约的影响下，特别是在供应上出现结构、时间问等题，造成房产价格再而三、三而再的不断上涨，而且已经失去了理性，特别是国家政策不断出台后，依然热度不减，频频上扬，再次显现高的态势。

第六、租赁市场的快速发展。

   中介公司的兴起，为投资房产的客户增加流动成为可能，随着房屋产权的明确化，不动产的投资成为时尚，在从中都能获益的市场中，租赁市场快速发展，加大了房产交易的速度，使得更多的投资客将大量的又再次资金投入房市，同样又再次刺激了租赁市场的发展。

第七、是良好的投资市情。

   房地产产品的特点：1、不可移动性；2、独一无二性；3、保值性；4、高价值性；5、消费属性与投资的共生性；6、产品生产周期较长；7、开发过程的生产与投资双重性等。

第八、地产中介行业发展大大提高了不动产的变现性，中介机构起了很大的作用。

   地产中介公司的发展，大大提高了不动产（房产）的变现性，使得不动产变现成为流动性非常好的投资品，对房价起到了推波助澜的作用。

第九、就是供给方（开发商、投资商）的营销手段。

    前段时间，出现的捂盘惜售现象就是典型的欲擒故纵的营销手法。还有造成的“地荒论”、“策划炒筹”等等。从策划营销的角度看中国房地产业经历了四个阶段：第一个阶段是有房子就卖掉了强劲的市场需求阶段，不用什么营销，房子图纸刚刚出来，就销售接近尾声了；第二个阶段是当简单的住房不被满足或为了提高楼面价格而进行的再次提升，就宣传自己“我这里绿化很好、配套很好等等”，这是第二个阶段；第三个阶段是当大部分开发商的基础设施都强调很棒的时候，就开始升级到未来的预期层面，那大家主要就比较看谁的将来物业服务高低了；第四个阶段是当所有这些都已经席卷老百姓眼球之后，就开始宣传企业、项目文化了，而企业项目最重要的一点就是品牌，所以品牌的营造成为开发商的追求，同样品牌带来的附加值被广大购房者认知，成为评价所买房产重要的依据。而每一个阶段的提升，就刺激房价的上涨，伴随着房地产的不断创新和发展，房屋的价格也不断攀升，呈现预演欲烈之势！