主题：西安各区域成本房价，你都知道吗？

高新

业内分析合理房价应为6500~7000元/㎡

样本：容积率地价202万/亩

成本房价6000元/㎡

从曾经西安楼市高价两极，到如今平民价格，高新区房价到底应该是多少?对于高新区房价如此过山车般的波动，业内专家李先生分析认为，高新区房价之所以现在下降了不少，一方面是当前西安楼市整体房价下跌，以及开发企业“以价换量”的措施使然;同时，另一方面，高新区范围的扩大，尤其是二次创业以后高新区边缘区域的开发，一大批低价房源出现，从总体上拉低了高新区的房价。对于购房者关心的西安高新区合理的房价，李先生分析说，合理房价首先得尊重产品本身所蕴含的价值，也就是参考开发成本。以位于唐延路板块的糖果HOUSE为例，容积率<6，2009年拿地时楼面地价仅为503元/平方米，但是加上2000~2500元/平方米的建安成本、1000~1500元 平方米的税费，再加上融资成本、开发商利润、管理费用、营销费用及其他不可预期的费用等，总体的开发成本累计下来接近6000余元/平方米。依此，参考官方公布的2010年高新区楼面地价为1035元/平方米作为参考，高新区现阶段的成本价应该在6500元左右。

另外，李先生认为，由于高新区配套成熟、人居氛围优越，且现阶段市场整体处于供大于求，受此影响，高新区房价一般会有500元左右的溢价。因此，他认为高新区普通商品房合理的价格应该在6500~7000元/平方米。

城北

均价达6000元/平米以上

样本：容积率<3

地价268.8万元/亩成本房价5000元/㎡

西安城北的经济技术开发区，由于近年来百余房企的入驻，促使高品质住宅层出不穷，明显带动了针对刚需为主的中端住宅市场的发展。凤城八路与凤城九路之间，文景路以东，为西安市政府新的办公地址，政府的迁入，促使城市中心半径扩大，对城市格局已经产生了长远的影响。凤城一路至十二路土地资源丰富，经发、万科、海荣等知名开发商近年来建设了很多为中档刚需购房者量身打造的精品房源。市民何军不久前在凤城一路附近以5000多元/平米的价格买了一套商品房，他选择房子的标准就是要求知名开发商、大社区、配套到位、并且价格合适。“最近很多开发商都在搞降价促销，应该趁此机会入手一套，而且在交通便利的繁华地段，5000多的价格已经很好了。”何军说，他觉得城北的房价目前多集中在6000元/平米，如果突然有个超低的价格出现，他还不太敢考虑，“不能低于城北区域的房子均价太多，不然一旦出现建筑质量问题，谁都承受不起。”

那么，现在城北的房价究竟达到多少才算合理？按开发商拿地的价格，加上建安成本、各种税费及开发商的合理利润来算，记者在西安市国土资源局网站了解到，2010年11月，凤城五路北侧、文景路以西一块面积为2366.7平方米，容积率小于等于3的住宅用地，被开发商出资每亩268.8万元购得，楼面地价每平米1325元，再加上每平米2000元的建安成本、每平米至少1000元的各种税费及15%左右的开发商应得的合理利润，房子成本价大致在5000元/平米。

更为典型的案例是：在张家堡广场附近，一块占地面积106560平方米，容积率为3.5的住宅用地，被一知名开发商以121000万元左右的价格购得，用楼面地价的计算公式得出每平米3244元，再加上同样每平米2000元的建安成本、每平米至少1000元的各种税费及15%左右的开发商应得的合理利润，房子成本价已经达到7180元/平米。

曲江

从七八千到两三万产品多样售价不一

样本：容积率2.0~2.5

地价约520万元/亩成本房价8050元/㎡

西安市国土资源局网站上，位于曲江路以北新开门路以东，净用地面积为80197平米的QJ3-7-79号地块，规划性质为住宅，容积率2.0~2.5，2010年该地块以6.2亿元的价格被一家央企竞得，每亩单价接近520万元。根据地块规划指标和最后成交结果来看：地块楼面地价为3846元/平方米。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建安成本、相关税费、合理开发利润等共同构成了商品房的市场价值。以上述地块为例，高层建筑需要每平米2000元左右的建安成本、每平米1000元左右的各种税费成本、再加上营销费用、融资成本、人力成本等费用，综合看来，该项目的开发成本已经逼近每平米7000元，再加上开发商15%的合理利润，成本房价大约在8050元/平米左右。

区域发展热度持续攀升，带动区域地价也在不断上升。目前曲江一期核心区域已经被各大开发商占据，曲江二期的开发建设也如火如荼。中海地产的营销负责人告诉记者：目前，曲江大唐芙蓉园附近已经无地可拿，南湖周边地价基本在每亩700万左右，南三环附近的地价也已经接近500万/亩左右。他们2010年拿到寒窑附近的一宗地块每亩单价就已经逼近700万元。

对于曲江这个区域的特殊性，有专家认为：曲江产品售价跨度较大，从七八千到两三万的产品都有，对于一些高端项目来说，因为其地段、景观等优势，注定其产品是非常具有稀缺性和资源的不可复制性，不能单纯地以楼面地价及其他成本来衡量其价格，曲江区域产品的价值比起价格更具有优势。

专家认为：按照惯常的成本核算方式来计算，曲江区域普通住宅8000元左右的均价基本是位于低谷的，而且在调控影响下价格也一直比较平稳，如果自住需求的买家可以考虑出手。但对于某些售价已经低于该区域成本价的项目，则需要买家格外慎重。

浐灞

拿地早的楼盘价格活动范围大

样本：容积率3.5

地价182万元/亩

成本房价4400元/㎡

浐灞开发规模大，区域内土地供应充足，因为村落较少，拆迁及补偿成本也很低，区域内的招拍挂都是以近千亩以上的大宗地块为主。管委会也希望通过区域的整体大规模运营，吸引品牌实力地产开发商进驻，将板块打造为西安顶级生态居住区。所以目前，浐灞的项目市场供应充足，产品类型丰富，推出房源性价比较高。

记者在某网站查询到了一个数据，某块位于北辰大道以东、浐灞大道以北的土地，占地面积为41亩，成交时间为2011年5月，成交价格为7465万元，算下来地价182万元/亩，按照3.5的容积率算，楼面价为781元/平米。再加上同样每平米2000元左右的建安成本、每平米至少1000元的各种税费及15%左右的开发商应得的合理利润，成本房价在4400元/平米左右。

据了解，浐灞区域概念成立之初，地价最低有过30万/亩，而现在区域内的地价已突破百万，一些稍好的地块，地价基本在200万/亩以上，有的甚至突破了300万/亩，攀升幅度较大。据一资深业内人士张先生透露，浐灞曾有项目2005年就已拿地，因为拿地早，价格非常有优势，当时地价仅为40万/亩。因为是大盘项目，开发按照规划分期进行销售，销售价格从2006年第一次开盘时不到3000元的价格慢慢涨到最高时2011年世园会期间的6700元/平米，不过目前受到调控影响，价格小幅下调到5700元左右。张先生说：“在浐灞搞开发的企业，一般都是很有实力的，遇到调控时，开发的步调放慢对于企业来说有时甚至是有好处的，这里的地价上涨空间较大，新进驻的开发商在土地成本这块根本竞争不过早期拿地的开发商。”

城西

西安房价较低区合理单价在5000-6000

样本：容积率<3.5

地价419万元/亩

成本房价5100元/㎡

城西板块在西安人眼里就是一个老城区，近些年，城西区域的房地产项目也逐渐多起来。龙湖moco国际、大唐西市、天朗·蔚蓝观园、东尚观湖、翡丽城、阳光台365、亿润领城、奥林匹克花园、汉城壹号、华府·西城港湾、长兴园湖曲、御溪望城等项目拔地而起，未来几年内城西房地产市场也将会迅速崛起。

对于购房者来说，城西区域房价多少才是合理?我们不妨算算。

以2011年10月桃园路附近的一块土地为例，该地块净面积为1.2894万平方米，规划性质为住宅、商业、配建廉租房用地，容积率不超过3.5，最后成交价为8100万元。根据地块规划指标和最后成交结果来看，土地成本(楼面地价)为1795元/㎡左右，加上2000元/㎡的建筑安装工程费、加上150元/㎡的政府配套费、营销费100元/㎡、财务管理费300元/㎡、最后加上各种税费、资金成本，以及开发商的合理利润，基本上是5100元/㎡。

陕西德威房地产评估公司的赵经理表示，“2004年左右西安土地成交价格最高在每亩200万左右，而现在即使城西区域也几乎没有这样的价格。”总体来看，城西区域房价，一般正规楼盘合理价格在5000-6000元/㎡左右。随着西安国际化大都市的建设，以及西咸新区的不断开发，不久的将来，城西区域将成为西安房地产市场热点区域之一。