主题：关于世家星城·国际公寓【无界】交房相关问题的函
- 发表于2008-12-23
- 发表于2008-12-25
- 发表于2008-12-25
- 发表于2008-12-25
- 发表于2009-02-28
无界业主应该联合起来维权
楼上的业主写的十分详细和专业，包括我在内很多业主不能从专业角度去发现存在的侵权问题，在此我感谢楼主，并呼吁广大无界业主，联合起来维护业主的合法权益。
一、交房时交纳的面积增加部分费用，这增加面积的依据是什么？我们没有看到。
二、屋内消防、上水管道阀门的安装违约应该协商赔偿，但没有。
三、物业将沙子，垃圾私自承包给个人，制造种种障碍迫使业主只能高价购买他们的沙子、水泥、和垃圾的倾倒。
四、电梯不力，只开部分电梯，使得大量人员拥挤，和很多业主上下，运货极为不方便。
- 发表于2009-07-01
[Face021] 不顶不行
- 发表于2009-11-02
不顶不行 tu1m,nbv*
收到贵公司的《入伙通知书》、《缴费通知书》及《收楼指南》，我们有以下事项难以理解，现就部分问题汇总，特致函贵公司：
一、房屋面积、维修基金及契税
（一）、关于房屋面积补差问题
因为我们在买房时，贵公司对外宣传及签订合同时，均明确表述房屋计价方式为按套（单元）计算。依据《商品房销售管理办法》第十九条规定“按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。但我们的合同正本未在平面图上标明详细尺寸，并约定误差范围
根据贵公司的《缴费通知书》表述，贵公司销售的房屋建筑面积增大了。但我们至今没有见到具有测绘资质的测量单位的测量报告，也不清楚测量后的房屋建筑面积、套内建筑面积和公摊面积的具体数字，而且也不了解面积增加的原因。
业主意见：要求贵公司在交房前，应出具具有测绘资质的测量单位的测量报告、设计图纸与施工图纸、公摊的具体位置及计算方式，并明确出售房屋时，承诺赠送面积的具体位置及计算方式，以及提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋竣工验收备案材料（2书1表）以及大楼的消防许可证明。同时，因贵公司交付的房屋面积变化，已构成违约。按照国家法律规定业主有权选择退房或重新商定新增面积的房价。
（二）关于缴纳房屋维修基金问题
根据《西安市城市居住区物业管理条例》第五十一条规定“专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收。”第五十二条规定“专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。”我们咨询了西安市物业管理行政主管部即西安市房管局物业管理处，得知房屋维修基金由业主自己交到房管局指定的账户，任何单位和个人不能以各种理由收取业主的大修基金，西安市房管局唯一指定委托收取房屋维修基金的账户设在西大街房管局楼下的中国银行。
因此，我们认为未经西安市房管局授权，贵公司无权收取业主房屋维修基金，贵公司也不能将房屋维修基金缴纳作为贵公司交付房屋的条件。业主意见：贵公司出具相关凭证，由业主自行前往西安市房管局缴纳。
（三）关于契税缴纳的问题
依据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条规定“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。”贵公司不是法律法规规定的国家税收征管机构，也不属于法规规定的代扣代缴义务人，我们认为贵公司无权代为收取相关契税。根据相关规定，契税缴纳应在房屋权属变更时缴纳，因贵公司还未取得世家星城·国际公寓【无界】的房产权属凭证（即大证），现在将契税缴纳作为交付房屋的条件，不符合法律相关规定。
业主意见：待贵公司取得房产证（大证），并向业主公示后，30日内由业主向房地产管理部门缴纳。就此，贵公司和业主可再签订协议。
二、缴纳费用相关问题
（一）物业收费问题
根据《西安市城市居住区物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约；建设单位应当将前期物业服务合同和业主临时公约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。
根据《西安市物业管理服务收费暂行办法》第九条规定“物业管理服务企业，应按照上述规定，结合各自的服务范围，以独立小区（楼宇）为单位按用途性质填写物业收费申请表，征求业委会（业主代表）意见后，附收费标准核算资料及资质证、营业执照、委托物业管理服务合同等复印件，报价格主管机关审批。” 第十条规定“物业管理服务收费实行明码标价，并在醒目处公布。” 第十一条规定“纳入物业管理服务范围的待销房和业主购买后暂未入住房屋，产权人应按规定缴纳日常维修养护费和不高于30％的物业管理服务费。”
业主意见：要求贵公司选定的物业管理公司在交房前先公布《业主临时公约》，并出示经物价局审批的收费文件。同时，因贵公司交房为冬季，无法立即进行装修入住。按照规定，对于暂未入住房屋的业主最高按30%收取物业费。
（此条与《陕西省物业服务收费管理办法（实行）》存在冲突）
（二）天然气初装费
根据西安市物价局《关于停止收取天然气建设资金的通知》规定，新建住宅业主需缴纳天然气初装费1518元，即1300元用户工程安装工料费和218元IC卡费用。而贵公司出具的《缴费通知书中》要求缴纳天然气初装费1545元，比规定多出27元。
业主意见：希望贵公司就天然气初装费具体分项费用给予说明，并明确告知27元为什么费用。
（三）房屋产权登记费
据我们了解，目前，西安市房屋所有权登记费执行的是《陕西省物价局、财政厅陕价费转发[2002]36号》文件及《陕西省物价局、财政厅陕价费函[2003]30号》文件，据两文件的规定，房屋所有权收费分为两大类。一类是住宅登记费（包括房屋抵押、典权登记）为80元/套；另一类是非住宅登记费（包括房屋抵押、典权登记）。同时，今年4月15日国家发展改革委、财政部下发的《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）文件要求，房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。而贵公司要求我们缴纳160元的房屋产权登记费。
业主意见：希望贵公司就房屋产权登记费收费依据予以公示。
（四）垃圾处理费
根据《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》第一条第三款第一项的规定：1、由个人交纳的：城市居民（含城中村人口和暂住人口）以人为单位按月由个人交纳：2元/人·月。而贵公司选择的西安市锦园物业公司收取的垃圾费标准为住宅6元/户·月。
业主意见：此项费用收取不合理，应按照每户业主实际情况收取，或在规定基础上协商收取。
三、收房其他问题
（一）验房打压测试
依据贵公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件五第四条第二款约定，业主收房时要进行户内地暖压力检测。但是，在贵公司出具的《收楼指南》第7条第2项中提出：因交房时间为冬季，不适宜进行地辐热打压试验。
业主意见：开发商和物业出具承诺书，保证我们在装修前进行打压试验。
（二）采暖分户计量问题
依据贵公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件三采暖部分的约定，本小区采取地辅式供热系统，城市集中供暖，设分户计量表。同时，合同第十四条第3项约定：暖气、热水在第二个采暖期由热力公司按照有关规定供应。
业主意见：为了保证能在第二个采暖期，即2009年11月15日起享受暖气供应，并且实现分户计量，希望贵公司能就此出具承诺书，并约定违约责任，以保障业主的权益。
（三）房子内部消防管道
部分业主的房子内部存在消防管道及相关的配套设施，不但占据了房子的实际使用面积，而且影响到房子的使用。
业主意见：减掉占用面积，并做一定的赔偿。
四、关于收房程序问题
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
因此，贵公司在交房时，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工备案表》是贵公司的法定义务。我们要求在见到上述文件后，才办理收房手续。
贵公司在《收楼指南》中要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，要求先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给给公司签收，以减少双方不必要的纠纷。
五、其他问题
1、在购房合同中，楼宇对讲系统明确写的是可视化的,但是现在连对讲系统都没有，何来的可视化？
2、奇数层户于户之间阳台相通，极为不安全，出了安全事故，谁来负责？
3、3号楼当时说的是南北通透，但是现在所有南边的窗户一律是封死的，这个问题怎么解释？
4、按照国家规定，住宅入户门应该是向外开的，但是1号楼所有的门都是内开式的，这和国家的相关规定严重不符合，这个问题怎么解决？
综上所述，我们认为，贵公司的交房要求既不合理，也不合法。我们要求贵公司去除不合法的费用要求及程序规定，向业主出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工备案表》，以及《房屋实测报告》、《业主临时公约》和经物价局审批的物业收费收费文件。
以上是一些关键问题汇总，尤其是那个面积补差问题，大家要弄个明白，大家要联合，联合才有力量呀