主题：“后90时代”复辟楼市 四类小户型准备一统天下

90平方米住宅该怎样设计？如何让项目的规划设计方案适应新政要求？习惯了大套型住宅设计的开发商与设计师， 
面对“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求，又该何去何从？随着建设部等9部委15条意见的正式实行，这些问题已成为关系到开发企业未来生死存亡的关键问题。那个在2002、2003年小户型几乎一统天下的时代，似乎要卷土重来。 

近日，万科大张旗鼓地面向全国重金征集小户型设计方案，与此同时“中小套型住宅设计竞赛”也于7月12日启动，面向国内外、业内外机构和个人征集优秀设计方案。这些比赛无一例外地都将目光锁定在90平方米之内的住宅；而且都在强调参赛作品在满足使用功能要求的同时，应具有可实施性；技术创新，个性化设计，区域特色成为小户型设计的焦点；而活跃在这些比赛台前幕后的金地、万科、紫薇等地产巨头又一次成为风口浪尖的主角。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华表示，保障大多数人住房利益，大力提倡住房的适度消费和适居生活，探索符合现阶段中国经济发展水平的居住空间，将是地产行业追求的目标。 

顶级小户型： 即将现身 

可以想见，一个位置、品质都不错的项目即使有30%大户型推出，也不可能完全满足一些家道殷实客户的需求。而面对有限的大户型和日渐稀缺的别墅而言，90平方米成为这类客户惟一的选择。因此，在90平方米限制下总价惊人的小户型豪宅的出现，应该是意料中的。这种项目首先是密度相对较低，规划、景观无可挑剔。在户型设计上会考虑业主自主设计空间的需求，个性化的空间设计会越来越多地出现在这种项目里。设计师会在4.9米层高的要求下，对空间、采光进行更令人耳目一新的创意。以低密度、高品质、高品位、高总价为代表的新豪宅将逐步形成高档物业里的小人国。德国维斯平设计机构吴钢总经理认为小户型的规定会促进精装修项目的增加。这是因为简约的装修风格既为业主个性展示提供了很大的发挥空间，又节省了大量时间和精力，同时还能为业主创造良好的入住条件。

典型小户型：大众化需求 

目前，业内普遍的一种观点是缩小版的两室一厅，或将成为未来的主流房型。这是因为未来社会的主体将大部分是由三口之家构成。这类家庭对居住面积的要求一般都会在90平方米以下，这种户型大小适中，而且品质上符合现代年轻人的精神追求和居住习惯。 

90平方米的小三居也将受到自住业主的青睐，这是因为随着上世纪70-80年代生人成为社会主流，他们学历高，有着强烈的精神追求，因此，具有小书房或者小视听室的三居，将成为最吸引他们的亮点。值得注意的是，虽然户型面积减小但是决不能忽略业主在户型设计上个性化的精神需求，这将成为小户型项目在白热化竞争中成败的关键。 

需要明确的是，当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班时电梯超载、供水供电过于集中等缺点，也将是开发商、客户、建筑设计师之间无法回避的矛盾。我们相信，市场会为这个矛盾找到几方面都相对满意的解决办法。加拿大BDCJ设计机构亚洲区总经理张玮认为大量小户型项目的出现将严峻考验设计机构的创新能力。

异小户型：适合多人居住 

多口之家虽然已不多见，但是由于受中国传统文化的影响，这类与父母合住的家庭也将不在少数。因此，如何在有限的空间内居住更多的人，并且都拥有相对独立的空间，将是对设计师的一大挑战。香港展艺建筑设计顾问机构的法国华裔设计师张芳尧认为：无论是在香港还是在台湾，小户型是一个城市现代化发展的必然选择。而在法国等发达国家对于有限空间利用的研究已经有几十年的历史，因此，一些国外设计师会在设计思路上比国内设计师更有经验，也更具竞争力。 

他认为人口较多的住宅设计更应该注重每个人的不同感受和空间相对独立，在90平方米住宅中，应该充分利用层高、阳台、外飘窗等局部最大限度的利用，提高空间使用率。

投资小户型：依然炙手可热 

新政出台，低总价小户型作为投资手段，将受到市场追捧。因此，新一轮小户型投资热的到来，也并非是危言耸听。但是，业内人士认为，投资小户型仍然呈现三大特点，一方面，备受市场青睐的出租户型仍将是以两居为主。另一方面，除了位置还是位置。由于城市本身巨大的升值潜力以及城市中各个商圈经济繁荣商务氛围浓厚，区域内消费能力强大，为小户型投资价值的实现提供了良好的基础。此外，周边交通、配套要齐全。在庞大的北京出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是投资收益较高的重要保证。 

几乎所有接受采访的设计师都认为，政府限制措施的颁布非常及时和明智，建设节约型社会是全世界发展的必然趋势。吴钢在接受采访时特别指出，我国直到目前还没有一套完全适合中国人的住宅标准，从借鉴美国到仿效欧洲，一直处于探索阶段。而限制小户型是政府为制定我们国家自己的建筑标准迈出了坚实的一步。

不要在炒了，在炒房价有的涨了

看来小户型已经是发展趋势了