主题：171号文”落定”设限政策 外资进入房地产放缓？
- 发表于2006-07-23
成本加大观望加剧
“171号文件的内容已经显示出了政府调控外资的力度(查看地图)和决心，”北京高力国际物业服务有限公司助理董事黄卓伟强调，“由于正式文件没有出来，所以这个文件对于外资心理上的影响是第一位的。”
“这个文件没有正式出来，擅自评论有失公平。”仲量联行董事陈立民说，只是目前，他的一部分客户已开始观望，甚至还有些无所适从。
据了解，目前上海就有十亿元以上的国际资本被日益收紧的外资设限政策卡在了“审批”门之外。有一家韩国的投资机构，在对中国进行了近4个月的实地考察之后“无果而归”，主要也是因为限制政策的来临和不可确定性。
黄卓伟指出，按照171号文件的规定，外资进入房地产的交易成本和时间成本都会加大。“从文件来看还是蛮厉害的。”
“例如，文件中注册资本不得低于投资总额的50%的规定，就意味着之前外商20个亿的投资，前期就要拿出10个亿，而按目前的现状可能6个亿就够了。”黄卓伟还指出，文件中第五条的规定可能就会打乱外资的收购路径。“比如，如果一个5亿元的收购，可能3亿元是股权转让，而2亿元是原有开发商的利润。目前，外资常用的办法是先用3亿元购买这个项目的股权，然后再以这个股权为抵押去海外融资，之后再来支付余下的2亿元，而按照171号文件的规定，这种路径就行不通了。”
成本的提高最有可能成为制约外资进入的障碍。
作为国际资本巨头之一的美林，在这个敏感时期选择了沉默。7月18日，美林(亚太)有限公司副总裁蓬钢在接受记者采访时只坦言，他已收到这份文件，“没有下发正式文件，就不知道外资设限政策的真正内容，不好评论。”
据记者了解，171号文件的确已经在业界引发了强烈的反响。上周五，凯德置地北京公司在拿到文件之后，立即召开了一个公司内部会议进行讨论研究。
本月初，凯德置地中国区总裁林明彦在海南博鳌接受本报记者采访时就已明确了对外资的观点。他认为，目前外资在中国的房地产市场只占了一个很小的比例，且大部分的主要投资方向是像商业地产和配套建设这样的长期项目，这对市场是一种补缺，没必要担心外资会对房地产市场造成冲击。
对此，陈立民的观点是，“这个政策显然说明了一种微妙的关系，一方是在保护，而另一方则是毒品。”言中的毒品为何物不言而喻。
陈立民是“外资是外援”的提倡者。“外资就是中国房地产市场的外援，为我所用，而目前，外资到来的负面作用显然被夸大了。”
一位不愿透露姓名的学者表示：“如果房地产市场外资大量撤出，将对央行回笼货币的技术水平带来考验，若央行没有过硬的应对手段，通货膨胀压力就会激增，这对整体经济形势不利。”
有台资背景的宋志平也指出，对内资也好，对外资也好，政府的作用只是引导，而不能去做一些围堵的事情来左右市场。“围堵容易造成市场的供需失衡。
“171号文件的内容已经显示出了政府调控外资的力度(查看地图)和决心，”北京高力国际物业服务有限公司助理董事黄卓伟强调，“由于正式文件没有出来，所以这个文件对于外资心理上的影响是第一位的。”
“这个文件没有正式出来，擅自评论有失公平。”仲量联行董事陈立民说，只是目前，他的一部分客户已开始观望，甚至还有些无所适从。
据了解，目前上海就有十亿元以上的国际资本被日益收紧的外资设限政策卡在了“审批”门之外。有一家韩国的投资机构，在对中国进行了近4个月的实地考察之后“无果而归”，主要也是因为限制政策的来临和不可确定性。
黄卓伟指出，按照171号文件的规定，外资进入房地产的交易成本和时间成本都会加大。“从文件来看还是蛮厉害的。”
“例如，文件中注册资本不得低于投资总额的50%的规定，就意味着之前外商20个亿的投资，前期就要拿出10个亿，而按目前的现状可能6个亿就够了。”黄卓伟还指出，文件中第五条的规定可能就会打乱外资的收购路径。“比如，如果一个5亿元的收购，可能3亿元是股权转让，而2亿元是原有开发商的利润。目前，外资常用的办法是先用3亿元购买这个项目的股权，然后再以这个股权为抵押去海外融资，之后再来支付余下的2亿元，而按照171号文件的规定，这种路径就行不通了。”
成本的提高最有可能成为制约外资进入的障碍。
作为国际资本巨头之一的美林，在这个敏感时期选择了沉默。7月18日，美林(亚太)有限公司副总裁蓬钢在接受记者采访时只坦言，他已收到这份文件，“没有下发正式文件，就不知道外资设限政策的真正内容，不好评论。”
据记者了解，171号文件的确已经在业界引发了强烈的反响。上周五，凯德置地北京公司在拿到文件之后，立即召开了一个公司内部会议进行讨论研究。
本月初，凯德置地中国区总裁林明彦在海南博鳌接受本报记者采访时就已明确了对外资的观点。他认为，目前外资在中国的房地产市场只占了一个很小的比例，且大部分的主要投资方向是像商业地产和配套建设这样的长期项目，这对市场是一种补缺，没必要担心外资会对房地产市场造成冲击。
对此，陈立民的观点是，“这个政策显然说明了一种微妙的关系，一方是在保护，而另一方则是毒品。”言中的毒品为何物不言而喻。
陈立民是“外资是外援”的提倡者。“外资就是中国房地产市场的外援，为我所用，而目前，外资到来的负面作用显然被夸大了。”
一位不愿透露姓名的学者表示：“如果房地产市场外资大量撤出，将对央行回笼货币的技术水平带来考验，若央行没有过硬的应对手段，通货膨胀压力就会激增，这对整体经济形势不利。”
有台资背景的宋志平也指出，对内资也好，对外资也好，政府的作用只是引导，而不能去做一些围堵的事情来左右市场。“围堵容易造成市场的供需失衡。
7月17日，外资设限政策不胫而走。
这份名为“建住房(2006)171号”的文件就是传言中的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，于7月11日由建设部、商务部、国家发改委等6方共同签发。全文4部分，共14条，对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。
到记者截稿时，该文件没有通过官方正式下发。
“设限”影响初现端倪
171号文件的出炉虽然让外资设限政策暂时尘埃落定，但是，相关的传言早已让国际资本有所警觉。
“华贸和日本基金合作的事宜当时还在等待政府审批，我们都非常低调。”华贸中心(查看地图)总经理房超所指的“当时”就是在近两个月前。他坦言，以前，在规定总金额以下的投资项目可以由当地实行批复，而现在基本都收归到中央。
虽然，日本Replus株式会社收购华贸中心1、2号写字楼的合作在今年第二季度顺利通过，金额也多达24亿元。但是，已明显感到了那些正在等待批复的项目有多么敏感。
与国际资本的合作，金地显然没有华贸那么幸运，是外资设限政策的悄然隐现搅乱了这一切。
“金地与国际投资者的合作已经进入合作的具体细节起草。
“但是，国际投资者明显犹豫了。”张华纲坦言。
斯时，有关宏观调控和外资设限政策又有新消息。有关外汇管理局可能出台“技术性”措施限制外资进入的消息也见诸报端。传政府将对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。
“虽然一直都在说要出台这些政策，但是，对于外资来说，市场的好坏他们都可以做出判断，就怕市场不清楚。”张华纲指出。
这正好印证了天津荣华时代广场执行长宋志平的一个观点，“全球都在讲市场经济学，而在中国则是要讲究政治经济学。”而对于这一点，外资的学习能力和接受能力也超乎寻常。
结果是金地与国际投资者的合作在最后关头暂时搁浅。张华纲没有透露其中涉及国际资本的数额，但有消息称，应该有数亿元之多。