主题：五一黄金周楼市观察 各地呈现不同特点

在刚刚过去的“五一”黄金周期间，广州、深圳、天津、成都、济南等城市的房地产市场，在央行第三次加息的背景下，也都呈现出不同的特点。  

    深圳：“八条”灭火 

    整个“五一”期间，深圳楼市的最大热点，无疑就是刚刚出台的“深八条”。有消息透露，在“深八条”出台之前，人民银行深圳分行已向深圳市政府提交有关提高购房贷款首付比例的建议报告，大致是消费者购买第一套房产时，普通类住宅首付提高到三成、豪宅提高到五成，而购买第二套房产时，普通类住宅首付提高到五成、豪宅必须支付全额。也有消息称，普通住宅首付均提升至四成。 

    尽管此消息尚未得到证实，但在深圳业内已经引发了不小争论。支持者认为政府此举意在“抑制投机性购房的贷款需求”，可谓楼市调控的“杀手锏”，有助于给楼市降温；而反对者则称这进一步抬高了普通消费者的购房门槛。 

    但是，“深八条”出台以来，市场的反应可谓不痛不痒，不但发展商基本未受影响，连消费者的购房热情也丝毫未减，不少楼盘没公开发售之前几乎就内部认购完毕了。有业内人士表示，“深八条”中有新意和实质性内容的不多，更主要是传递出政府当前对楼市走势的态度。政策效应的淡化或许与相关政策执行力度不足有关。据了解，此前深圳根据调控要求，在土地拍卖、闲置土地处置等方面都曾制定相关的规则，但最终执行并不理想，而现在消费者对政策效应的期望则明显降低了。 

    广州：一涨卖得快 

    不少楼盘争相赶在黄金周销售，就是还不能卖，也要露个面；不提价不好卖，一提价反而卖得快；楼价特别高的楼盘，也未被冷落……这个黄金周，广州楼市有那么一点点“反常”，新鲜事挺多，用常规思维分析不通的事也比较多，尽管不是普遍现象，但也代表着五一黄金周楼市的另一面。 

    在楼盘普遍提价的时候，有个别较为“厚道”的发展商依然坚持低价销售策略。但奇怪的是，他们的房子相比周边楼盘每平方米便宜1000元，但卖得却不如价钱较高的楼盘好。 

    因此，有楼盘逆向思维提价销售，销售业绩反而好了。该楼盘发展商说，他们的房子一开始卖4000多元/平方米，结果一个月才卖30多套，后来他把价钱提到5000多元/平方米，销售人员还极力反对，认为便宜都卖不好，提价了更卖不好。可结果却是，提价第一天，同样的房子就卖出好几套。该发展商分析，这种结果是因为买家的心理在作怪。现在，很多楼盘涨价都以品质提升作理由，所以价钱高的楼盘买家认为品质好，买得值，而对便宜的房子就觉得肯定是低档次，哪方面有问题。另外，买家一般都有追涨不追跌的心态，在楼市集体涨价的时候，谁低价，谁降价反而难卖。他们也是利用了买家的这种心理，结果同样一套房子就能多赚十多万元。 

    天津：二级市场井喷 

    “天津新的‘十一五’规划、滨海新区的确立，仿佛为天津商品房市场打了一针兴奋剂，房价立刻进入亢奋状态。去年憋了半年没出手买房的人今年集体大出手，市场就一下子烘热了，连二手房市场都跟着出现了爆发性的增长。”天津一位业内人士描述。 

    自去年开始，天津二手房市场开始加速发展，今年春节后，很多二手房中介的交易量大幅上升，个别中介机构2月份交易量比去年同期增加了两倍。据不完全统计，天津的二手房交易量与新商品房交易量之比已经达到1∶1。在黄金周期间举办的房交会上，二手房成交套数与商品房也基本持平。 

    业内人士分析，天津二手房成交量迅猛增长的原因主要是，二手房户型普遍偏小，尽管单价不低(有些房价甚至超过同地段的新房)但总房款低，所以受到中低收入人群的欢迎。二手房交易市场的升温，在一定程度上弥补了天津当前商品房供应中高档住宅供量偏大、中低档产品供应不足的结构缺陷。 

    济南：房交会冷淡 

    从4月中旬开始到“五一”期间，连续三场在同一展馆举办的房交会让济南的开发商很疲惫。更让开发商身心疲惫的是政府对项目的审批效率以及自去年宏观调控以来市场的低迷。 

    在舜耕国际会展中心举办的房交会上，馆内外大概有30多个楼盘在展示，其中有住宅也有商铺项目，同一个展馆内还有车展，甚至有卖烟的柜台和卖书的展位，参观者稀稀拉拉，接待人员也有些懒散。这样的场景和北京、天津、成都等城市房展会热火朝天的景象形成了鲜明的对照，当地楼市的景气度由此可见一斑。 

    据了解，作为山东省会城市的济南的房地产市场自2001年开始复苏，升温缓慢，中档房价目前在每平方米4000~4500元，市场发育水平与北京、上海不可同日而语，也落后于近邻青岛。有调查显示，济南一季度只有5个新盘入市，均为普通住宅，比去年同期下降了37％；一季度住宅整体均价每平方米4223元，比去年同期上涨了4.3％，价格走势为稳步上升。当地开发商反映：去年的宏观调控对济南房地产市场的影响很大，开发商们把希望都寄托在了今年，在盼望着市场的复苏。同时，产品同质化竞争的加剧让开发商们深感压力。 

    成都：新板块强势崛起 

    4月25日，“第27届成都市房地产交易会”举行，历时6天后圆满落幕。据组织方会后统计，此次参展的成都本地楼盘达218个，成交面积35.823万平方米。展馆内人潮涌动，气氛热烈，盛况不亚于北京春展。从参展楼盘的档次、品质及不同档次楼盘的比例上看，成都房地产市场正在走向成熟。多数楼盘有特色且带有本地建筑符号，产品走向细分也开始拉开档次，主力产品价位在每平方米3500~5000元，中高档产品价位在每平方米5000~8000元，也出现了单价每平方米1.8万元的高端产品。 

    在本届房交会上，双流组团一举拿下天府博览中心整个四层面积，展示区域内的30多个楼盘，并在展会的第二天举办“双流日”活动，大肆造势，出尽风头，被业界普遍看作是成都楼市的下一个新热点。 

    成都业界反映，双流已经成为成都楼市的主力军之一和前沿阵地。发达的交通网络、完善的城市功能、独特的人居魅力，让大批开发商看好该区域并陆续涌入，其中包括香港新世界、万华、远大、森宇、长冶、南华等外地和本地的知名房地产企业。