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一手房的房价稳中回归，个别楼盘有价无市；二手房的价格有涨有跌，租赁市场出现低迷。
在一部分人的不安和一部分人的期待中，西安房价迎来了新的阶段。主城区看上去应绝迹的7千、8千的房源，陆续从价格公示中重回购房人的眼帘，并逐步进入市场。总体看，房价有回归到2016年底的趋势。
面对经历了过山车般跌宕起伏的房价，是喜是忧？未来的趋势怎么样？
01
西安房价还在“涨”？
从11月18日国家统计局发布的70个大中城市中有关西安的房价数据看，10月份的西安房价仍然处在“涨势”中，按此口径，截止2017年10月份，西安房价已经出现了20个月的连涨势头。那么，10月份西安新建商品住宅价格涨幅是多少呢？环比上涨0.7%！
10月份的涨幅似乎比8月份的0.3%、9月份的0.5%还略微大一些，这似乎给了持续看涨西安的人士一个强烈的支撑依据。但如再从二手房市场的数据看看，会发现不一样的端倪，“跌”势依然悄悄显现。
10月份，西安二手住宅价格环比上涨0.2%。其中，90㎡及以下二手住宅环比上涨0.6%，144㎡以上二手住宅环比上涨0.1%，90-144㎡的二手住宅环比下降0.1%。看房价涨不涨，涨多少，新建商品房的价格是“虚”，二手房的价格才是“实”。代表主流需求的90-144㎡产品价格跌了，说明什么？
同时，一份调查显示，近几个月来，西安二手房市场成交趋于清淡，租房需求也呈急剧下滑趋势，11月以来，城东、城北租房市场需求寥寥无几。西安的租房群体主要有三类：一是进城务工人员，二是还没有购房的外来人口，三是每年毕业后留在西安的大学生。随着公租房进一步扩大受惠人群，租房市场的清淡还将持续。
而二手房主流产品价格的下跌，也宣告了一度受新房市场影响而出现的“多人抢房”、“一房难求”的局面已阶段性地不再。下一次何时出现，恐怕老天也不知道。二手房价格稳中有降，对新房市场的间接影响也将是显而易见的。
10月份的房价虽然从数据上看是涨的，但又何尝不是结构性的惯性涨？我们知道，来自备案的数据，往往有一定的滞后性，即在当月备案的数据有可能一部分房源是上个月或者前几个月成交的，并不能完全反映当月的实际成交量价。从最近几个月的态势看，10月份备案数据有一部分是前期积压的房源进入备案的可能较大，从而导致与实际情况不吻合的“涨”。
02
房价回归到2016年底？
最近几个月是什么态势呢？
四次限购之后，物价局加入强烈控价，两次会议吹风，房企纷纷站队表态“不希望房价大起大落”。综合而言，“大落”的可能性不大，但“大起”即房价涨幅偏离正常轨道和幅度，则是可控的也是必须的。因此，我们看到从物价局9月份介入以来公布的七个批次60余盘超万套新推房源价格公示看，比之前的价格普遍存在持平、略降的情况，而这些房源从10月国庆后开始，已陆续取得预售证开始进入销售。如果10月备案的房源完全是当月成交的，则价格走势可能已不是“涨”了！
在这个期间，先后有四个楼盘无疑起到了“示范”作用。
首先是曲江的万科翡翠国际，国庆期间推出最低9500元/㎡的房源，虽然在产品上梯户比较高，在楼盘的位置也不太好，但这个比曲江二期均价11000元/㎡低很多的价格，向市场和业界释放的信号是明显的。
其次是国庆后推出新产品的北城的碧桂园·凤凰城，装修房以9500-10000元/㎡的价格推出，实际上是回到了2016年12月该盘首开时的价格，十分“难得”，这对西安装修房价格的影响无疑是较大的，此后我们看到价格公示的装修房价格基本稳定在10000-11000元/㎡的水平上。
第三个是保利地产的新项目，要让西漂留在西安的刚需盘林语溪，首批房源价格回到7000元/㎡多，主力价格在7、8千，虽然位置在目前看上去有些“偏”，位于城东灞河上游，但对市场的影响不小，对周边楼盘价格起到抑制作用。
第四个是北城的万科金域未央，从6月份就要面市一直“拖”到目前，装修房以10500元/㎡的价格面市，不但低于市场预期，也让业界吃了一惊。该项目附近有一“竞品”盘旭景清园，在6、7月份是最高标价在15000元/㎡，经开凤城五路的二手房一度出现多个买家加价抢的情况，周边毛坯房价整体在万元左右，金域未央首开房价无疑是一个标向。
从目前已公布的楼盘价格公示情况，部分楼盘目前新推的房源，价格在8、9千，虽与年初相比涨了有2、3千，但总体上还是低于周边的总体水平及原先预期的市场水平。同时据市场调研发现，个别仍然按照以前价格在售的楼盘，出现了阶段性的“有价无市”，无人问津或门可罗雀的情况。
总体上看，受调控作用力和物价局指导的影响，西安房价再现“分层”的势头明显，高价房价格趋稳，不同地段、不同产品的价格档次重新拉开。9月份以来获得价格公示楼盘的房价水平已逐步与2016年年底西安房价水平相当。
03
未来趋势如何？
11月21日，住建部、央行、发改委等三部门召开部分省市房地产工作座谈会，表示坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性。这应是落实住建部长在大会新闻发布会上“表态”的步骤之一。
但，这次会议上释放的信息还是与以往有着较大的不同。一是在住建部和发改委对全国重点城市开展房价交叉检查之后，增加了一个央行。这意味着住房、国土、金融等将联合行动。二是调控目的的变化，会议提出“把住房和房地产工作放在坚决打好防范化解重大风险攻坚战中去部署”，“把化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落”。“重大风险”是什么？金融！
看看会议还对具体操作步骤作出安排：强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产；完善土地供应管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例，防止高价地推涨房价；大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作，净化市场环境；研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。同时，加快研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制等。
更为重磅的是，会议明确要把“化解房地产市场风险摆到党委政府重要日程”，坚决落实房地产调控主体责任，因地制宜细化工作措施，确保当地房地产市场平稳健康发展，促进实现住有所居目标。
至此，可以理解为什么首付比例要提高，为什么房贷审批严、放款慢了吧？在“防范重大风险”面前，个人、企业乃至地方的利益和不便，都要为此让步，这是大家共同的责任和义务，服从大局维护大局才能保持稳健发展。所以，我们一不要埋怨和骂街，二不要期待短期内调控松绑，三要面对现实、接受现实，理性面对。
从大势到城市，从趋势到市场，西安楼市正进入新常态，将多一份理性，少一分浮躁；多一份从容，少一分焦虑。这对于房企、及未来有改善住房需求，正进入买房时间的人士而言，何尝不是期待的好局面？
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一手房的房价稳中回归，个别楼盘有价无市；二手房的价格有涨有跌，租赁市场出现低迷。
在一部分人的不安和一部分人的期待中，西安房价迎来了新的阶段。主城区看上去应绝迹的7千、8千的房源，陆续从价格公示中重回购房人的眼帘，并逐步进入市场。总体看，房价有回归到2016年底的趋势。
面对经历了过山车般跌宕起伏的房价，是喜是忧？未来的趋势怎么样？
01
西安房价还在“涨”？
从11月18日国家统计局发布的70个大中城市中有关西安的房价数据看，10月份的西安房价仍然处在“涨势”中，按此口径，截止2017年10月份，西安房价已经出现了20个月的连涨势头。那么，10月份西安新建商品住宅价格涨幅是多少呢？环比上涨0.7%！
10月份的涨幅似乎比8月份的0.3%、9月份的0.5%还略微大一些，这似乎给了持续看涨西安的人士一个强烈的支撑依据。但如再从二手房市场的数据看看，会发现不一样的端倪，“跌”势依然悄悄显现。
10月份，西安二手住宅价格环比上涨0.2%。其中，90㎡及以下二手住宅环比上涨0.6%，144㎡以上二手住宅环比上涨0.1%，90-144㎡的二手住宅环比下降0.1%。看房价涨不涨，涨多少，新建商品房的价格是“虚”，二手房的价格才是“实”。代表主流需求的90-144㎡产品价格跌了，说明什么？
同时，一份调查显示，近几个月来，西安二手房市场成交趋于清淡，租房需求也呈急剧下滑趋势，11月以来，城东、城北租房市场需求寥寥无几。西安的租房群体主要有三类：一是进城务工人员，二是还没有购房的外来人口，三是每年毕业后留在西安的大学生。随着公租房进一步扩大受惠人群，租房市场的清淡还将持续。
而二手房主流产品价格的下跌，也宣告了一度受新房市场影响而出现的“多人抢房”、“一房难求”的局面已阶段性地不再。下一次何时出现，恐怕老天也不知道。二手房价格稳中有降，对新房市场的间接影响也将是显而易见的。
10月份的房价虽然从数据上看是涨的，但又何尝不是结构性的惯性涨？我们知道，来自备案的数据，往往有一定的滞后性，即在当月备案的数据有可能一部分房源是上个月或者前几个月成交的，并不能完全反映当月的实际成交量价。从最近几个月的态势看，10月份备案数据有一部分是前期积压的房源进入备案的可能较大，从而导致与实际情况不吻合的“涨”。
02
房价回归到2016年底？
最近几个月是什么态势呢？
四次限购之后，物价局加入强烈控价，两次会议吹风，房企纷纷站队表态“不希望房价大起大落”。综合而言，“大落”的可能性不大，但“大起”即房价涨幅偏离正常轨道和幅度，则是可控的也是必须的。因此，我们看到从物价局9月份介入以来公布的七个批次60余盘超万套新推房源价格公示看，比之前的价格普遍存在持平、略降的情况，而这些房源从10月国庆后开始，已陆续取得预售证开始进入销售。如果10月备案的房源完全是当月成交的，则价格走势可能已不是“涨”了！
在这个期间，先后有四个楼盘无疑起到了“示范”作用。
首先是曲江的万科翡翠国际，国庆期间推出最低9500元/㎡的房源，虽然在产品上梯户比较高，在楼盘的位置也不太好，但这个比曲江二期均价11000元/㎡低很多的价格，向市场和业界释放的信号是明显的。
其次是国庆后推出新产品的北城的碧桂园·凤凰城，装修房以9500-10000元/㎡的价格推出，实际上是回到了2016年12月该盘首开时的价格，十分“难得”，这对西安装修房价格的影响无疑是较大的，此后我们看到价格公示的装修房价格基本稳定在10000-11000元/㎡的水平上。
第三个是保利地产的新项目，要让西漂留在西安的刚需盘林语溪，首批房源价格回到7000元/㎡多，主力价格在7、8千，虽然位置在目前看上去有些“偏”，位于城东灞河上游，但对市场的影响不小，对周边楼盘价格起到抑制作用。
第四个是北城的万科金域未央，从6月份就要面市一直“拖”到目前，装修房以10500元/㎡的价格面市，不但低于市场预期，也让业界吃了一惊。该项目附近有一“竞品”盘旭景清园，在6、7月份是最高标价在15000元/㎡，经开凤城五路的二手房一度出现多个买家加价抢的情况，周边毛坯房价整体在万元左右，金域未央首开房价无疑是一个标向。
从目前已公布的楼盘价格公示情况，部分楼盘目前新推的房源，价格在8、9千，虽与年初相比涨了有2、3千，但总体上还是低于周边的总体水平及原先预期的市场水平。同时据市场调研发现，个别仍然按照以前价格在售的楼盘，出现了阶段性的“有价无市”，无人问津或门可罗雀的情况。
总体上看，受调控作用力和物价局指导的影响，西安房价再现“分层”的势头明显，高价房价格趋稳，不同地段、不同产品的价格档次重新拉开。9月份以来获得价格公示楼盘的房价水平已逐步与2016年年底西安房价水平相当。
03
未来趋势如何？
11月21日，住建部、央行、发改委等三部门召开部分省市房地产工作座谈会，表示坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性。这应是落实住建部长在大会新闻发布会上“表态”的步骤之一。
但，这次会议上释放的信息还是与以往有着较大的不同。一是在住建部和发改委对全国重点城市开展房价交叉检查之后，增加了一个央行。这意味着住房、国土、金融等将联合行动。二是调控目的的变化，会议提出“把住房和房地产工作放在坚决打好防范化解重大风险攻坚战中去部署”，“把化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落”。“重大风险”是什么？金融！
看看会议还对具体操作步骤作出安排：强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产；完善土地供应管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例，防止高价地推涨房价；大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作，净化市场环境；研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。同时，加快研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制等。
更为重磅的是，会议明确要把“化解房地产市场风险摆到党委政府重要日程”，坚决落实房地产调控主体责任，因地制宜细化工作措施，确保当地房地产市场平稳健康发展，促进实现住有所居目标。
至此，可以理解为什么首付比例要提高，为什么房贷审批严、放款慢了吧？在“防范重大风险”面前，个人、企业乃至地方的利益和不便，都要为此让步，这是大家共同的责任和义务，服从大局维护大局才能保持稳健发展。所以，我们一不要埋怨和骂街，二不要期待短期内调控松绑，三要面对现实、接受现实，理性面对。
从大势到城市，从趋势到市场，西安楼市正进入新常态，将多一份理性，少一分浮躁；多一份从容，少一分焦虑。这对于房企、及未来有改善住房需求，正进入买房时间的人士而言，何尝不是期待的好局面？