主题：转载：曲江2期楼市乱象:价格跳水维权不断 路在何方?

种种迹象表明，2014年注定是曲江楼市的转折点。

第一是市场乱象：本是刚需和小公寓常用的“零首付”，竟然首现曲江；第二是业主维权：先后有多家全国性品牌公司，遭遇业主的“集体维权”；第三是价格跳水：继而5180元/㎡挑战曲江最低价，接着又出现4899元/㎡抢占曲江等。

图1：“0首付”首现曲江，精装6900元/㎡拉开跳水序幕

图2：某品牌楼盘维权——曲江今年维权不断

图3：5180元/平米，曲江新一轮的价格全面调整

图4：4899元/平米起，曲江楼市价格再现新低！

这一切，让人们眼中“钻石楼市”的曲江大为失色，很多人疑问：集“万千宠爱于一身”的曲江樓市，如今这是怎么了？

笔者多年往来深圳、北京和华中等地区，亦在西安多年，深知西安地产市场与其它市场的巨大差异性。作为“地产化”城市代表，西安的规划和调整，直接影响到楼市！曲江，却是西安的一个例外、一个惊喜。现在，现实中的曲江二期楼市，为何给人感觉与一期“南辕北辙”，为何失去了曾经的光环和吸引力，为何感觉曲江二期魅力渐去？在这里，笔者与大家探讨探讨悲剧的根源？

一、首先，我们不得不提的“段郎曲江”

（一）“段郎”操刀下的曲江

提起西安，提起曲江就不得不提起“段郎”。地产，作为城市价值的体现，曲江地产的价值，实际是曲江城市发展的价值——这一点，无可争议！

其实，如果放眼整个西安，2002年启动的曲江新区，某种程度上承担着西安城市化示范区的意义。而在当年，曲江新区以“经营城市”理念，借用并发挥其三大显性因素：1、资源基础：众多国家级、省级文物资源，强化、放大旅游产业；2、交通条件：市中心辐射区域，立体交通体系接驳全城；3、产业氛围：大城南片区二十余年发展，文化、商务、商贸等产业已完善。

如同市场竞争，在西安“众星环伺”的新区中，曲江采用差异化定位，在“完善城市配套设施、营造良好生态环境、有效率的开发时序”等三个核心驱动下，实现“城市资源+文化旅游+产业资源”开发模式；同时，文化氛围、建筑风貌和区域规划，曲江已成西安城市的代言。

就这样，曲江从之前默默无闻的郊区，转身成为城市核心区，从初步发展期，以大项目带动、大推广造势下的“概念曲江”；再到以主题公园、生活广场和城市绿地等环境营造，引发中产和富豪移民，成为“富人曲江”；其次，核心区域建设基本完毕，融入城市核心区域，成为“城市曲江”。

没有了这些，也就没有曲江楼市的辉煌！

（二）没有曲江，西安楼市几无光芒

梳理曲江楼市，其起始于2003年、崛起于2007年、繁盛于2011年……经历近十年发展日渐成熟和完善。

从数据上显示，2011-2013年曲江商品住宅成交分别约155万平米、115万平米、130万平米，连续三年破百万平米，成交价格约10000元/㎡，位列西安第一，这是判断曲江楼市的基本参照指标。

曲江新区的高起点城市规划，大品牌云集、多元化产品，高首选度让客户群选择性异常明晰，这使得曲江市场抗风险能力较强。从曲江楼市连续三年的批售、销售面积比分析，曲江其销售率位居西安前列，这从另一个侧面反映出曲江市场的健康性！结合西安楼市的实际情况，曲江新区内也少有城改、棚改类项目冲击市场，保证了曲江新区的相对稳定和纯粹。

有人说，如果没有“陕北人”推波助澜，曲江楼市不可能如此旺盛。这话没错，但只说对了20%。原因书面语一些，是曲江做到了“城市、土地、环境、人文和生态”的统一；白话一些，谁不愿住在离市区更近、环境更好的地方？

但是，天下没有不散的筵席，也没有永远的美丽市场。一期开发饱和，区域扩容势在必行。那么，我们现在看到的曲江二期，悲剧就慢慢出现——

二、曲江新區二期悲剧的三大根源

（一）相对一期，二期最大的问题是交通：

曲江早年发展，一个核心驱动力“交通网的便利”——长安南路、翠华路、南三环、雁塔南路、会展路等网络化的城市动脉，让饱和的大城南有了最佳“天然承接地”，这是曲江导入高知、高质、高富人群的根本；随后的城市升级，亦使得曲江成为城南最大规模的商务聚集区。

对比分析，曲江二期的首要问题是交通瓶颈，特别“南曲江”(特指“雁塔南路、南三环、神州大道和西康高速”之间区域)！结合Google地图，“南曲江”向北接驳西安核心区和曲江一期，主干道惟有雁塔南路！芙蓉西路以北是住宅区和生态区，地铁四号线良好的带动性将得以体现。其它区域，向北无出口、向东北西康高速所阻碍！向南，则是发展中的航天城——一个独立的区域，也成为“虎视眈眈”的威胁存在（后文具体分析）。

“要想富，先修路”——这句流传异常广泛的话，用在曲江二期身上，是多么的让人感慨！断头的路，有时候比有路更让人期待。

图5：虽城市扩张，但是“南曲江”的软肋始终是交通

（二）曲江二期规划调整较大，环境资本已不复存在：

众所周知，曲江一期拥有多个公园、近五千余亩的绿化面积，优越的环境，成就了曲江，也给消费者形成“心智”选择——买好环境，到曲江。规划、限高及容积率指标，客观上给也为改善产品提供了基础。

曲江二期最大的挑战和问题，来自于其规划的调整：按照曲江成功的模式和方法，环境是“王牌”和最佳“筹码”。如今，相对于首次的曲江规划（2009-2014年），最新的规划（2017-2020年），变动实在过于剧烈——曾经万众期待的雁梦湖、创意谷水系消失了！公园资源，除了彷佛是“挤牙膏”挤出的绿地和雁塔南路东侧因“黑河水管道”永远保留的公园外。早期，那些打着“公园资产和公园居住”楼盘，该是多么的伤心！同时，大部分地区建设强度为一级，容积率在3.0-3.5之间，这就意味着，曲江引以为傲的环境资本和低密规划，如今已经不复存在。

这当头一棒来得有点痛——没有了环境优势，高企的容积率必出刚需产品！曲江二期，身份开始模糊：刚需嫌交通不便、毫无配套，而周边价格更低；改善，密度大、容积率高、优越的环境没了！

图6：公园和建设强度的调整，与许多人想象大相径庭！

（三）航天城崛起分流市场：

曲江之南的航天城，是国家级经济技术开发区，享有“小高新”美誉。在曲江二期及CCBD区域发展之初，航天城凭借着自身的产业基础，西接城南、北接曲江，其自我发展还算顺利。

随着城市化进程推进、曲江一期饱和、曲江二期进程加快，尤其在交通网络成型的“汽车时代”下，交通问题基本上得以根本性的解决，这就为航天城楼提供了良好的先天基础，并在数年内得以持续、稳定的增长（年销量约40-50万㎡，年复合增长率约30%）。而区域多个公园、教育配套和地铁四号线等市政建设，使得航天城已开始成为“大城南”重要组成部分、曲江的自然延伸。园区内因为产业带动强大的客户基础，使得航天城早已脱离“空城”形象；近期，几大地产品牌的先后入驻，又极大提升了区域的认知度、创新度……

所以，航天城的崛起和发展，必然与曲江直面竞争。庞大的土地储备和城市基础，在刚需上又比曲江更多话语权。如此，曲江刚需的二期“前狼（城南）后虎（航天）”，不甚尴尬！

三、曲江二期楼市，路在何方？

三环以南曲江片区，面临着市场层面无法解决因素——靠近三环和绕城高速，大部分区域单边交通制约“中央人居区”和商业区的成型。

当然，最大的影响，仍来自于城市的规划——政府具备绝对的主导性。曲江二期（尤其是三环以南、航天城以北）规划几经调整，以环境优势提升区域价值之路已然丧失，这直接影响到中高端的购买倾向！所以，规划剧烈变化的调整影响最大的——是“用票子投票”的消费者。

在这个大背景下，曲江全面进入“2.0时代”。那么，除个别具有先天地理优势的大盘呈现“供需两旺”之外；其它项目，无论是在开发量、供应量和消化量等方面均乏善可陈。部分项目，已经开始出现“滞销”现状，通过更名、降价、零首付和首付分期等方式“以价换量”！

可以说，曲江二期住宅已告别“高富帅”时代。当房地产进入“白银时代”，2.0时代的曲江究竟要走向何方、未来有着何种发展前景？是突围、创新？还是固步自封？我们拭目以待！

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笔者笔锋尖锐但不失真，明晰的勾勒出南曲江二期的尴尬以及曲江管委会新任领导的不作为。在习大大都在大力倡导APEC蓝持续性的大环境下，管委会个别人倒行逆施，去除公园绿地，架空房地产开发，篡改曲江二期整体规划。假设雁梦湖不适合修建，那改建为类唐城墙遗址的绿化公园也是保证曲江高品质绿化环境的可持续性发展。曲江的发展需要各方面的大力扶持才能有未来，才能有差异性竞争，才能吸引更多的投资以及更多的居民愿意居住。

曲江5000多，我也是看醉了。