■价格之首
西城二手房成交均价2万7
链家地产市场研究部报告显示，2007年1月至2010年1月37个月间，北京市的二手房过去三年间平均成交价上涨了120%，北京二手房价最高的行政区仍是西城区与东城区之争,西城区在今年1月的平均成交单价为27130元/平方米,房价指数则达329.89(以2007年1月的平均房价为指数100做测算),位居13个行政区房价之首,东城区1月的平均成交单价则为25913元/平方米,房价排名居全市第二位。紧追其后的海淀区,虽然屈居第三,但这一次的价格飙升却是一举超越城中心的宣武、崇文两区,成为近年来二手房价格排名靠前跳跃最大的区域。
13个行政区中房价涨势最惊人的是大兴区,涨幅高达166%。而涨幅最大的商圈则为宣武门,幅度为172.96%。但链家地产认为，北京部分商圈如燕莎、亦庄、右安门、亚运区东侧等地这几年的房价波动性较大，市场活跃期进入的投资报酬率虽然可观，但市场下滑时房价变动性也大，值得特别留意。
■消费之最
首次置业人群突破7成
链家地产市场研究部认为，由于2007年房价处于低位、再加上北京正处经济发展与城市建设的双高峰期，造就了北京二手房价三年上涨120%的惊人幅度。而根据链家地产专项调研数据统计分析，2009年北京二手房交易中，初次置业人群比例达到7成，这比2008年的6成比例上涨了10%。
相比以往，2009年年轻人购二手房的总成交量更是翻了近三倍。链家地产认为，一是2008年整体市场的需求观望积攒了大量初次置业需求，二是新房市场价格的高企使得消费者更容易涌入房产总价相对较低的二手房市场，这两个因素导致二手房的需求群体年轻化。
而进入2010年，随着“透支买房”的观念越来越被认同，加上家庭培养出来的“投资回报”的理财意识增强以及享受国家分配房这些人的下一代恰好到了适婚年龄，种种因素都造成众多父母资助年轻人买房，这种现象成为趋势。
■市场预期
黄村、旧宫、花乡三区域房产看涨
在对北京近三年的房地产市场进行监测和分析后，链家地产市场研究部认为，未来三年，北京二手房价格或会因为市场规律与政策调控而出现波动，但受惠于刚性需求强烈以及中国经济仍将快速成长，整体而言北京二手房价呈现上涨态势，和其他城市相比，中长期投资价值仍然相对稳健、安全。
“但即使在2008年市场最不好的情况下，东城区的房价依旧能一枝独秀继续上行；相对供应量较大的区域，房价大涨或是大跌的几率也就比较频繁。自住需求的买家要有这样一个承受力。”链家地产副总裁林倩分析说。今年最被看好的升值区域中，链家地产特别提到黄村、旧宫和花乡区域，理由是新的一年将有大兴线、亦庄线、昌平线、房山线四条新建地铁开通，作为房价处于相对低位的黄村，亦庄线上的价格“洼地”——旧宫，花乡这一南城“被低估的区域”，都有机会再迎来新一轮的价格补涨。晨报记者 王丽娅
■观点DIY
今年楼市远好于2008年
林倩 链家地产副总裁
“2010年房市必然不如2009年”几乎已成为业内人士对今年房市的共同看法。但2010年的房市如果是熊市,究竟会“熊”成什么样?
作为从业多年房地产研究人员之一的我，也很明白去年楼市是一个很不正常的一年，如果要客观分析房地产发展变化还要从长计议，这也正是我们链家地产发布《北京二手房价格趋势研究报告》（07.01至10.01），取样三年数据的初衷。此前大家都在分析价格、政策、供应量，而我想从大家都不曾关注的“议价空间”谈谈看法。
在研究过去37个月的房价走势中，从链家地产的成交均价与挂牌价发现，两条价格曲线紧紧相贴，只有在2008年第四季度的差距拉大，也就是房价下行时期，北京二手房实际成交价格与卖家的心理价位发生背离，议价空间最大为15%。事实上，此前上海在2008年的议价空间已达到2成，台湾之前最大的议价空间更是高达3成。相比之下，北京议价空间正是因为依靠强劲的需求支撑，议价幅度也相对较小。
对比2008年的调控手段，相信2010年的调控政策相对温和,因此我预测对房价的影响应不会超过2008年,即使房价下跌,幅度应该也不会超过10%。与上海等其他投资性需求比例较高的城市相比，北京刚性需求强劲，房价对调控政策的反应相对较慢，依2008年房价下行阶段的实例做分析，北京前波房价下跌的起点较政策密集出台的时间要晚半年。若依此预估，房价明显反应，则可能出现在下半年。
■对话地产圈
左晖：比万科业绩还差点
人物简介
左晖，2001年12月，创办链家地产第一家门店；2002年，他带领团队完成北京房地产第一份二手房市场研究报告；2006年，他毅然决然让链家地产走出北京，布局大连、天津成功开店；2009年，他带领着上万名经纪人实现了600亿的交易额；至今，他依旧在房地产中介行业中续写着神话……
“地产新秀”这个词用在链家地产掌门人左晖身上有点陈旧，但他指挥下的公司，其业绩在2009年中的表现绝对堪称是房地产行业中冲出的一匹“黑马”，用左晖自己的话说：“比起2009年万科630多亿元的销售金额，北京链家地产还差一点，但最大的不同是我们的利润还远不及万科。”
■政策不易出得过频过快
记者：近来大家都在关注7折利率优惠是否取消，您对这一政策的预期怎么看？
左晖：很难说这一政策的有效期还有多长。但我认为，7折利率优惠、首付提高等政策对市场的影响一定非常大，不仅仅是心理因素的影响。
记者：所有政策中，您认为哪方面的政策对市场影响最大？
左晖：金融政策。银行的信贷政策直接影响到楼市成交量，成交量萎缩之后才会出现价格波动。2009年，北京二手房交易金额有3020亿元，按揭比例占到67.6%，其中商贷占比有52.9%，这些数据足以说明信贷政策在楼市中的作用。
记者：您怎么看下一步楼市政策？
左晖：中国楼市还没经历一个周期，怎么调控市场政府也是投石问路。我特别想说出台政策不易过频过快，市场反应有3至6个月的滞后期，没立刻反映出来的，并不代表没效果。
■买房税费负担过重
记者：2009年后陆续出台的政策将中介做低合同价的“口子”堵死了，您认为未来中介会靠降低佣金来抢占市场吗？
左晖：我们一直都不提倡做低合同价。据我们统计，目前北京中介公司的佣金都没有收到3%，一般都是在2.1%至2.44%之间，本身占购房成本中的比例就很少。二手房交易过程中税费负担占比更高，让买家负担过重。
记者：税费的比重有多少？
左晖：税费的比例占购房成本的近乎10%。2009年涉及营业税的次新房出售，九成以上营业税都是买家埋单。供需比由2008年的不足1比3上升至2009年的1比5，可见供需矛盾短期内无法解决的现状也使得买方面临相对更大的交易成本。
■链家地产未来会走上市路
记者：从2001年1家门店起家发展到目前的500多家门店，2009年佣金收入达到17个亿，链家地产下一个发展战略是什么？
左晖：我们目前在北京的市场占有率是23.49%，2010年我们的这一目标是26%。其次，我希望我们的经纪人合格率能在90%以上，这个合格的考核标准除了具备经纪人的基本要素，还指服务质量、业绩考核等公司内部制定的一些标准。此外，我们将每年捐助一所希望小学，很多计划有待于一步步落实。
记者：链家地产有没有上市计划？
左晖：的确在考虑这个问题。单做房产中介，链家地产不需要这么大的现金流。上市后融到的资金怎么花，这是思考的关键点。但我觉得上市对房产中介行业的长期发展有好处，因此我们未来几年会走这条路。
■价格之首
西城二手房成交均价2万7
链家地产市场研究部报告显示，2007年1月至2010年1月37个月间，北京市的二手房过去三年间平均成交价上涨了120%，北京二手房价最高的行政区仍是西城区与东城区之争,西城区在今年1月的平均成交单价为27130元/平方米,房价指数则达329.89(以2007年1月的平均房价为指数100做测算),位居13个行政区房价之首,东城区1月的平均成交单价则为25913元/平方米,房价排名居全市第二位。紧追其后的海淀区,虽然屈居第三,但这一次的价格飙升却是一举超越城中心的宣武、崇文两区,成为近年来二手房价格排名靠前跳跃最大的区域。
13个行政区中房价涨势最惊人的是大兴区,涨幅高达166%。而涨幅最大的商圈则为宣武门,幅度为172.96%。但链家地产认为，北京部分商圈如燕莎、亦庄、右安门、亚运区东侧等地这几年的房价波动性较大，市场活跃期进入的投资报酬率虽然可观，但市场下滑时房价变动性也大，值得特别留意。
■消费之最
首次置业人群突破7成
链家地产市场研究部认为，由于2007年房价处于低位、再加上北京正处经济发展与城市建设的双高峰期，造就了北京二手房价三年上涨120%的惊人幅度。而根据链家地产专项调研数据统计分析，2009年北京二手房交易中，初次置业人群比例达到7成，这比2008年的6成比例上涨了10%。
相比以往，2009年年轻人购二手房的总成交量更是翻了近三倍。链家地产认为，一是2008年整体市场的需求观望积攒了大量初次置业需求，二是新房市场价格的高企使得消费者更容易涌入房产总价相对较低的二手房市场，这两个因素导致二手房的需求群体年轻化。
而进入2010年，随着“透支买房”的观念越来越被认同，加上家庭培养出来的“投资回报”的理财意识增强以及享受国家分配房这些人的下一代恰好到了适婚年龄，种种因素都造成众多父母资助年轻人买房，这种现象成为趋势。
■市场预期
黄村、旧宫、花乡三区域房产看涨
在对北京近三年的房地产市场进行监测和分析后，链家地产市场研究部认为，未来三年，北京二手房价格或会因为市场规律与政策调控而出现波动，但受惠于刚性需求强烈以及中国经济仍将快速成长，整体而言北京二手房价呈现上涨态势，和其他城市相比，中长期投资价值仍然相对稳健、安全。
“但即使在2008年市场最不好的情况下，东城区的房价依旧能一枝独秀继续上行；相对供应量较大的区域，房价大涨或是大跌的几率也就比较频繁。自住需求的买家要有这样一个承受力。”链家地产副总裁林倩分析说。今年最被看好的升值区域中，链家地产特别提到黄村、旧宫和花乡区域，理由是新的一年将有大兴线、亦庄线、昌平线、房山线四条新建地铁开通，作为房价处于相对低位的黄村，亦庄线上的价格“洼地”——旧宫，花乡这一南城“被低估的区域”，都有机会再迎来新一轮的价格补涨。晨报记者 王丽娅
■观点DIY
今年楼市远好于2008年
林倩 链家地产副总裁
“2010年房市必然不如2009年”几乎已成为业内人士对今年房市的共同看法。但2010年的房市如果是熊市,究竟会“熊”成什么样?
作为从业多年房地产研究人员之一的我，也很明白去年楼市是一个很不正常的一年，如果要客观分析房地产发展变化还要从长计议，这也正是我们链家地产发布《北京二手房价格趋势研究报告》（07.01至10.01），取样三年数据的初衷。此前大家都在分析价格、政策、供应量，而我想从大家都不曾关注的“议价空间”谈谈看法。
在研究过去37个月的房价走势中，从链家地产的成交均价与挂牌价发现，两条价格曲线紧紧相贴，只有在2008年第四季度的差距拉大，也就是房价下行时期，北京二手房实际成交价格与卖家的心理价位发生背离，议价空间最大为15%。事实上，此前上海在2008年的议价空间已达到2成，台湾之前最大的议价空间更是高达3成。相比之下，北京议价空间正是因为依靠强劲的需求支撑，议价幅度也相对较小。
对比2008年的调控手段，相信2010年的调控政策相对温和,因此我预测对房价的影响应不会超过2008年,即使房价下跌,幅度应该也不会超过10%。与上海等其他投资性需求比例较高的城市相比，北京刚性需求强劲，房价对调控政策的反应相对较慢，依2008年房价下行阶段的实例做分析，北京前波房价下跌的起点较政策密集出台的时间要晚半年。若依此预估，房价明显反应，则可能出现在下半年。
■对话地产圈
左晖：比万科业绩还差点
人物简介
左晖，2001年12月，创办链家地产第一家门店；2002年，他带领团队完成北京房地产第一份二手房市场研究报告；2006年，他毅然决然让链家地产走出北京，布局大连、天津成功开店；2009年，他带领着上万名经纪人实现了600亿的交易额；至今，他依旧在房地产中介行业中续写着神话……
“地产新秀”这个词用在链家地产掌门人左晖身上有点陈旧，但他指挥下的公司，其业绩在2009年中的表现绝对堪称是房地产行业中冲出的一匹“黑马”，用左晖自己的话说：“比起2009年万科630多亿元的销售金额，北京链家地产还差一点，但最大的不同是我们的利润还远不及万科。”
■政策不易出得过频过快
记者：近来大家都在关注7折利率优惠是否取消，您对这一政策的预期怎么看？
左晖：很难说这一政策的有效期还有多长。但我认为，7折利率优惠、首付提高等政策对市场的影响一定非常大，不仅仅是心理因素的影响。
记者：所有政策中，您认为哪方面的政策对市场影响最大？
左晖：金融政策。银行的信贷政策直接影响到楼市成交量，成交量萎缩之后才会出现价格波动。2009年，北京二手房交易金额有3020亿元，按揭比例占到67.6%，其中商贷占比有52.9%，这些数据足以说明信贷政策在楼市中的作用。
记者：您怎么看下一步楼市政策？
左晖：中国楼市还没经历一个周期，怎么调控市场政府也是投石问路。我特别想说出台政策不易过频过快，市场反应有3至6个月的滞后期，没立刻反映出来的，并不代表没效果。
■买房税费负担过重
记者：2009年后陆续出台的政策将中介做低合同价的“口子”堵死了，您认为未来中介会靠降低佣金来抢占市场吗？
左晖：我们一直都不提倡做低合同价。据我们统计，目前北京中介公司的佣金都没有收到3%，一般都是在2.1%至2.44%之间，本身占购房成本中的比例就很少。二手房交易过程中税费负担占比更高，让买家负担过重。
记者：税费的比重有多少？
左晖：税费的比例占购房成本的近乎10%。2009年涉及营业税的次新房出售，九成以上营业税都是买家埋单。供需比由2008年的不足1比3上升至2009年的1比5，可见供需矛盾短期内无法解决的现状也使得买方面临相对更大的交易成本。
■链家地产未来会走上市路
记者：从2001年1家门店起家发展到目前的500多家门店，2009年佣金收入达到17个亿，链家地产下一个发展战略是什么？
左晖：我们目前在北京的市场占有率是23.49%，2010年我们的这一目标是26%。其次，我希望我们的经纪人合格率能在90%以上，这个合格的考核标准除了具备经纪人的基本要素，还指服务质量、业绩考核等公司内部制定的一些标准。此外，我们将每年捐助一所希望小学，很多计划有待于一步步落实。
记者：链家地产有没有上市计划？
左晖：的确在考虑这个问题。单做房产中介，链家地产不需要这么大的现金流。上市后融到的资金怎么花，这是思考的关键点。但我觉得上市对房产中介行业的长期发展有好处，因此我们未来几年会走这条路。