主题：尴尬的万科金域东郡...

万科西安低价夜袭 楼市已经进入低温？

    随着楼市进一步走低，“房价跳水”、“库存压顶”、“降价潮来袭”的消息不绝于耳。毫无疑问，回笼资金去化库存成为开发商的首要问题。5月下旬，万科选择以低于市场预期售价的谦卑姿态推盘入市，引起业内一片哗然。

  万科夜袭

  5月22日晚间，西安万科金域东郡首次开盘。当天共推出362套精装房源，开盘价7100元/平米。

  来自业内人士的消息，这一价格低于之前的市场预期。然而，价格上的调整并没有带来去化的提升，据悉，项目当天的总体去化率为61%，虽然这一水平明显高于目前西安其他项目，但仍未达到万科“首次开盘去化须达到70%”的要求。

  西安克而瑞检测数据显示：万科金域东郡首次开盘推出362套精装房源，其中70平米两房128套，均价7100元/平米，开盘去化100套；100-154平米三房234套，均价7500元/平米，当日去化119套；总体去化率61%。

  来自开盘现场消息称，“70平米两房价格在6600-7600元/平米，100平米三房价格6700-8000元/平米左右”。据悉，项目自去年12月开始蓄客以来，置业顾问的统一口径始终为“预计开盘价8000元/平米左右”。

  业内人士分析认为，在西安，万科一直是区域价格推手。每进驻一个区域都会将区域房价水平整体提升一个档次。而这次，万科似乎并没有扮演这一角色。

  作为万科进入城东的第一个项目，金域东郡地理位置绝佳。其所处的辛家庙区域均价约6500元/平左右，而此次万科金域东郡入市价格仅7100元/平米，远低于市场预期。

  业内人士分析称，“万科在各地的项目，首次推盘量基本都保持在600-1000套左右，此次，金域东郡362套房源低价夜袭，与万科系其他项目相比，相去甚远。”从当天61%的去化率来看，金域东郡的开盘并不甚如人意。

  低价真相

  根据克而瑞的数据监测，金域东郡项目原定于24日早间开盘，后无故提前两日选择夜场开盘，一时引起业界关注。

  据知情人士透露，万科金域东郡甫一开始认筹，场面非常火爆，排号近3000个，但由于排号门槛太低，大部分都是“水号”，故而无法真正将这部分客户转化。

  “5月17日的景观示范区开放，万科对购房者来了次洗底，当天要交10000元认筹款，当公司发现之前的蓄客量大大缩水，不足400组的时候，迫于无奈，只得放低身段低价入市。”其续称。

  在业内的对比参考系里，这一板块，万科金域东郡最强劲的竞争对手是华远海蓝城。

  克而瑞房价西安分析师黄君彦分析认为：金域东郡项目除去自身商业配套和地铁资源，再无其他优势。而周边最强竞品项目华远海蓝城其品牌落地早，同时拥有强势的教育配套资源、商业配套、以及购房送面积等优惠政策，使得金域东郡备感压力。

  在智达商业地产总经理高伟看来，“万科东郡项目紧邻紧邻二环高架桥，虽有地铁作为配套资源，但产品品质严重受到影响。从客群来讲，万科产品针对的客群以改善性居多，但项目实际品质难以支撑该需求。而对刚需型客户而言，其价格对比周边毫无优势，所以较为尴尬”。

  从推盘策略来看，“海蓝城以花园洋房入市提升项目形象，带动后期高层产品整体溢价高于区域其他项目，扮演着区域项目领跑者角色。而万科作为后来者，在去年经历年终开盘未遂、今年市场低迷、恒大横空出世、蔚蓝东庭持续发力、浐灞一号持续促销等多重围堵情况下，选择低价开盘，既是明智之举也属迫不得已。”其分析称。

  偏爱“夜开盘”？

  毫无疑问，在楼市形势存在诸多不确定性因素下，消化库存已成为房企当务之急。为加快消化库存，开发商不断变换营销策略，继价格明降、暗降之后，“夜开盘”悄悄盛行。

  “夜开盘似乎是万科惯用的手法。除去晚上购房者更感性化外，更多是因为夜间开盘一般能来参加准客户占比较多；另外，夜间有限的时间能够加速选房流程利于成交，且容易避开市场和竞争对手对于项目成交和客户关注的拦截。”高伟分析称。

  而在克而瑞房价西安助理分析师武少祥看来，“晚上开盘一般是本土或小型开发商的遮丑行为，营销效果差，前期蓄客不佳，不得已采取的动作。万科作为地产界大哥级开发商，突然夜袭，从一定程度上反应了当前市场的低迷。”

  据不完全统计，仅3月份，西安就有保利金香槟、万科•金色悦城、华润二十四城3家房企选择夜间开盘。

  实际上，在整体行业趋势偏紧的情况下，“夜场开盘”、“低价入市”对万科而言，并不是新鲜事。

  今年4月25日，佛山万科广场就连夜开盘推出诚意金客户团购专场，八七折推售约90套户型为82和87平米的两三房单位，折后起步价10022元/平米。5月26日，位于广州番禺的刚需大盘——万科欧泊项目降价三成开盘。

  事实上，在感知市场方面，行业龙头万科有着非常敏感的神经，并能及时作出适应市场的举动。诚如万科总裁郁亮所言“万科采取的是积极灵活的销售策略，市场所说的‘降价’在我看来应是积极的定价策略”。

好！赞

东郡真是生不逢时啊，上不能上，下不能下，难啊！

房价奇高，性价比奇低；

无配套；

立交桥和烟囱旁边，居住没有舒适度可言；

装修简配严重；

孙嘉、蔺晓瑞，不知道你们俩到底谁是西安万科总经理，西安万科这样下去，万科的一世英名就毁在你们两个手里面了...

悲哀，十足的悲哀，东郡的户型怎么都算不上是改善型吧！