主题：5月西安房价下行通道已开启 降价趋势即将加大

在全国楼市大环境的影响下，西安楼市1~4月销量持稳，但价格却有所松动。 数据显示：4月西安在售住宅成交均价为6403元/平米，环比跌落3.3%；5月西安市共计42个楼盘调价，其中近七成为降价楼盘，降价楼盘占全市比重已升至8.36%，同比上涨5%；典型城区来看，高新、城南、城北等整体高价格、市场发展较为成熟的区域房价跌幅明显偏高。如此可见，西安房价已步入下行通道，且降价范围正在扩大。4月住宅成交价格首现回落。

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4月住宅均价环比跌3.3%，高新、城南高价成熟区域跌幅偏高受到整体行业环境及全国主体城市市场量价整体下行的背景下，西安住宅市场价格已呈现小幅松动，尤其在4月住博会期间，房企楼盘争相示好，营销活动、优惠打折不断上演，根据一份数据研究中心统计数据显示，4月西安在售住宅成交均价为6403元/平米，环比跌落3.3%。从4月市场价格变动的区域分布来看，整体高价格、市场发展较为成熟的区域房价跌幅明显偏高，而城东等市场新兴热点区域房价相对平稳且有增长之势。在市场限购限贷影响下，刚需人群依然是主力，其所承受的购房压力是有限的，面对曲江、高新等区域推出的高端产品，显然承受力不足，望而却步，因此曲江一带的多数品牌房企如中海地产、金地集团、保利集团等旗下的产品价格大多已降至不足7000元/平米，向中档住宅转型，但刚需人群未必接招，因此这些区域楼市已陷入尴尬两难的境地。

从各城区典型楼盘1月和4月成交均价对比表及变动幅度分布图可见，在47个典型楼盘中，有21个项目4月成交均价较1月下滑显著，占比45%，近半壁江山；涨幅较大的楼盘占比30%，另有25%的项目成交均价持平。

楼盘集中降价势头显现

从2011年限购政策实施后，以品牌房企为风向标，首先拉开了住宅降价的序幕，最终带动了西安住宅市场在后期半年多降价楼盘规模、降价幅度持续放大；而从4月份市场典型楼盘的价格变动来看，品牌房企项目成交价格下降已有所显现，如绿地国际生态城、天朗大兴郡、宏府鹍翔九天、天地源·枫林意树、鸿基新城等。

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高新、城南成熟区域楼盘降幅较高从楼盘分布的城区来看，降价楼盘近一半集中在高新区和城南区，高新区降价楼盘主要体现在品牌房企，如天地源、绿地、鸿基等旗下的项目；城南区降价楼盘共6个，既有高档小区，也有城改项目。城北区也有6个项目降价显著，主要体现在高端住宅，如白桦林间、保亿风景御园、中建开元壹号等，也有尾盘项目如华远君城。可见，高新、城南、城北等整体高价格、市场发展较为成熟的区域房价跌幅明显偏高

5月价格变动的楼盘以降价为主基调

从城区分布上看，5月高新区和城北区降价楼盘最多，各为7个，占比均为25%；城东区以5个降价楼盘紧随其后。从各城区降价楼盘在所属城区的占比情况来看，高新区降价楼盘占高新区所有楼盘的20.59%，超1/5，占比相对较大，高新区区域较其他城区本来就小，日前区域内房地产基本饱和，房价也已经升至高位，而且认购人群较为局限，故区域内房价难打破降价风险。

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城南区虽然降价占比较小，但通过研究调研分析员实际走访得知，曲江目前现状不是很乐观。曲江一期投资1000亿打造别墅等高端住宅，二期投资2000亿，本来应该更高，而目前在市场形势影响下，反倒是中档楼盘为主，走起了大众路线，但刚需人群未必接招，因此曲江楼市已陷入尴尬两难的境地。曲江作为引领西安房价及楼市走向的风向标，其目前尴尬的处境已然说明西安整体楼市正慢慢步入下行通道。

信贷紧缩 市场将继续向下调整

数据显示：截至2014年4月30日，西安住宅结转可售面积达到了1775.3万平米，环比分别下滑了0.01%，而同比去年上涨了19.31%。从存量去化周期状况来看，2014年4月，西安住宅的存量去化周期达到18.78个月。虽说市场去化周期有缩短，但在高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债发展模式，使得房企债务风险越来越高，加之不容乐观的货币政策和销售形势，房企应加速跑量，以解决目前存在的高库存问题。

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西安目前从前几个月的销售来看，目前尚未呈现明显的回落，但5月从楼盘市场的反馈来看，已经呈现出成交下滑的现象，根据相关数据研究中心对于西安房地产市场的分析预测来看，目前西安住宅购房市场已经观望情绪正逐步扩大，同时随着6月将至，即将进入楼市传统淡季，结合目前楼盘市场所表现出的销售萎弥的现状，西安楼市房企降价的趋势有可能进一步加大。