主题：购二手房应核实房主信息 看老户口是否全迁走

2011年8月，郑州市民常先生在郑州北环一小区买了一套二手房，可是，第一任房主的户口迟迟不迁走，导致常先生一家无法落户，这让常先生很恼火。

律师称，原房主有义务把户口在约定的时间内迁走，没有在约定时间内迁出的，应该承担违约责任。

事件

买了二手房，无法落户口

去年8月，常先生在郑州一中介公司看上一套72平方米的二手房。当月，他便花69万元买下该房。常先生买房，是为了让妻子和将出生的孩子落户郑州。购房时，常先生和原房主丁女士在中介公司签订协议，规定房产过户后30天内，原房主将户口迁出。签协议时，常先生要求丁女士向中介公司交保证金1.6万元，若她违约，保证金归常先生所有，每天还要向常先生支付相当于房价千分之一的违约金。

去年12月，常先生到房产所在的柳林派出所办理落户手续，但被告知，一个叫陈明的人，户口从2004年就落在这套房下。常先生多次和丁女士协调，都未解决问题。为此，常先生要求丁女士赔付保证金和违约金合计8.5万元。丁女士觉得冤枉，陈明并不是她家的人。她说：“我也不是原户主，2008年，我从一个叫李玲的人手中买到了该房，李玲卖完房后，将自己的户口迁出，把丈夫陈明的户口留在了这里。”

律师

未按约定迁户口，卖房者应担责

河南国基律师事务所律师刘保成说，在二手房买卖中，若买方对户口迁入有需求，并跟原房主作出约定，原房主有义务把自己的户口在约定的时间内迁出，没有在约定时间内迁出的，应该承担违约责任。“第二任房主丁女士应该承担过错责任，她不知道首任房主的户口没迁走，就向常先生就迁户口做出承诺，导致常先生无法在约定的时间内迁入户口，这侵犯了常先生的合法权益。”如果当时双方把能否落户口作为买卖房屋的前提条件，现在常先生有权要求退房，并由丁女士赔偿相关损失；如果当时双方仅仅把能否迁户口作为特定要件，丁女士只需向常先生支付违约金，原有的房屋买卖继续有效。刘保成称，第二任房主当初并没有就户口迁移问题跟第一任房主作出约定，但丁女士可要求第一任房主把户口迁走。

支招

二手房落户难，律师给支招

“现行的法律法规，没有规定房屋出卖人卖房子的同时必须把户口迁走，二手房房主难落户陷法律真空。”刘保成说，近年来，在房屋买卖中，因为户口问题产生的纠纷很普遍。一旦原房主有欠债、违法、违章等行为，相关部门都会直接找到户口所在地，这会给新房主带来麻烦。对此，他建议：如果购房一方对户口问题有要求，在签订合同前，要去房屋所在地的派出所核实房主信息。另外，购房者应在购房合同中约定对方户口迁出的具体时间，还要标明具体的违约责任。