主题：购房应注意的土地使用权年限问题

购房应注意的土地使用权年限问题
陕西泓瑞律师事务所 朱政 赵玲玲律师
提及购房应注意的土地使用权年限问题，大多数购房者都缺乏全面了解，或者是对该问题不够重视。众所周知，房屋总是依地而建，以地为载体，因此，购房者不可能只买房子而不买房子所依附土地的使用权，所以房产和地产总是被作为一个整体来对待。
实践生活中的商品房，其相应的土地使用权大多是由国家通过出让方式转给开发商的，即开发商向国家交纳土地出让金，取得土地的使用权，然后购房者在购买房产时把房产费和相应的土地使用费交给开发商，成为房产所有者和相应的土地使用权人。房产之所以涉及“年限”，并不是因为房产的质量问题，而是相应的土地使用权的年限决定的。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对不同用途的土地使用权年限做出了明确规定，而房产与其所依附的土地又是一个整体，因此才有了所谓“房产年限”问题。
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”因此，实践中土地管理部门根据法律规定，在与受让人签订土地使用权出让合同时根据不同用途确定不同的使用年限。
一般用于住宅的商品房，其土地使用权年限为70年，这一点很容易了解。这里主要提出在认定几种特殊房产的期限时所应注意的问题：
1、经济适用房：经济适用房因其土地使用权由划拨方式取得，在土地使用权上没有明确的年限。但是在出租和转让时须注意以下几个方面：（1）关于出售，我国《经济适用住房管理办法》第二十六条的规定，“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”（2）关于出租经营，个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
2、二手房：（1）二手商品房，即原来就属于商品房，已经取得了土地使用权的，此类二手房的购买者实际取得的使用年限为土地使用证上所载明的年限减去已经过的年限。（2）通过划拨方式取得土地使用权所建成的房产，如：单位集资房、房改房、经济适用房等。根据我国法律的规定，房产和地产必须同时转让，而且只有国家出让的土地使用权才可以依法转让，但是这些房产所对应的土地使用权是通过划拨形式取得的，所以不能转让。因此，通常这些房产的转让包括一个土地使用权的更改程序，即将土地使用权的取得由划拨改为出让，表现为购买人在购买房产的同时向国家交纳土地使用费，由此取得土地使用权。
3、商住房：按照上述《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，居住用地最高年限70年，商业用地最高年限40年，混合用地最高年限50年。目前，对商住用地的性质尚未有统一认定，实践中有的开发商在报批土地时报为住宅，取得的是70年的使用年限，有的开发商可能报的商用，得到40年的使用年限，也有开发商报为综合用地，取得50年使用年限的。因此，购房者一定要看清楚土地使用证上所标注的土地用途和年限，在签订合同时做出相关的违约责任约定。因为不同的年限以及房产性质的不同直接决定着房产价格的高低以及购房者将来的利益。实践中，也有开发商交付了70年的土地使用费，后因土地用途的改变变更为50年或40年的，这种情况下，开发商应将实情通知给购房者，同时开发商也有权要求土地管理部门变更土地出让合同，要求退回多交的土地使用费。
此外，前述我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对出让土地年限的规定，其70年、50年或40年都是关于最高年限的规定，实践中，开发商实际报批和取得的使用年限可能低于该最高年限。还有一种情况就是，从开发商取得土地使用权到购房者得到房产已经过了很长时间，购房者实际取得的房产年限则实际低于土地使用证所标明的年限。这些都是购房者在签订合同时所应该注意到的问题。
最后，关于土地使用权年限届满后房产的归属。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照该条例的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。因目前尚未有土地使用权年限届满的情况出现，因此上述法律的规定，而实践中尚无具体的执行政策。

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