主题：关于城中村改造房的问题……

    五证齐全是办理房产证的前提条件，五证不全，开发商的口头承诺不能相信，建议要谨慎考虑。城中村改造房屋必须满足以下5个条件才能上市销售： 1、开发主体要合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民及农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。由村民个人或现有集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。 2、取得国有土地使用证。按照《西安市城中村改造建设管理暂行办法》规定，城中村的开发用地，应“按照我市土地储备有关规定办理”，也就是说这些部分土地必须由市地土地储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过挂牌出让、招标及拍卖等方式交给土地使用者使用，并由市国土房管局核发国有土地使用证。利用村民居住用地和农村经济发展用地开发建设的房屋不得向社会销售； 3、符合城市规划，城中村改造项目符合城市总体规划，不仅有利于提升城市功能，提高城市建设水平，建立良好的人居环境和符合外向型城市要求的现代化文明社区，而且是购房者顺利取得房屋所有权证书的重要保证之一； 4、取得建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收； 5、取得商品房销（预）售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经市国土房管局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。

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