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上海楼市正在失去基本面 ”放量暴跌”即将展开
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主题:
上海楼市正在失去基本面 ”放量暴跌”即将展开
wc国宾
发表于
2005-08-17
进微信群讨论
调整正在进行
根据各平面媒体和网络媒体的报道,上海楼盘尤其是内环线以内的高档楼盘,近期都出现了价格大幅下调的现象,最高降幅甚至达到42%,一般降幅也在30%上下。这是一方面。另一方面,降价主要出现在二手房市场,表明市场的价值判断已经先行一步,开发商在一手市场的力挺将难以持久。
目前的调整只存在于部分楼盘,但整体的普调只是个时间问题。笔者曾指出过,即使上海房价整体下降30%,也不过是回到去年底的水平而已。上海房产投资者已在前两年积累了巨额利润,这个幅度的调整还不会伤其筋骨。
上海楼市应当为年初的疯狂感到后悔。这一波炒作是“房产新政”出台的主要动因,其结果是全国房地产市场都连带陪绑,而上海除了经受一次价格巨幅波动外,什么也没有得到。
现在应该就是经济学家陶冬预测的第二波调整了。这一波不是最可怕的,可怕的是第三波,也就是放量暴跌。这种情况出现的机会有多大,取决于宏观经济走势及企业的现金流状况,而这已经不是上海所能控制的了。
今年初上海楼市的炒作热潮,与几年前的股市如出一辙。一位在上海炒股多年的朋友对笔者表示,上海楼市很可能会重演股市的悲剧,“那种疯狂与当年的股市一模一样。”
宏观利空
虽然价格调整剧烈,但整体的恐慌气氛尚未出现。原因有二:一是即使上海房价普降30%,投资者仍有相当利润,没有跳楼的危险,不会发生集中抛售;二是市场资金面依然宽松,现金流暂时无恙,抛售没有动力。
央行的调控技巧显然正越来越娴熟。如果央行没有在上半年放松银根,这一轮房地产调整也许将非常惨烈。一旦企业现金流吃紧,争先恐后地抛出手上的房产就是惟一的选择。
但宏观形势的不乐观,迟早会反映到企业的现金流量表上,并在一段时间后反映到个人收入上。这是房地产市场的真正威胁。收入丰厚的热门行业是房地产市场的重要支撑,一旦昔日的高收入者现金吃紧,按揭贷款的坏账率就会增加,楼市尤其是高端市场将遭受重创。
根据国家统计局的数字,上半年的GDP增长仍达到9.5%,但这很可能已是强弩之末。种种微观迹象表明,宏观经济的走弱已经不可避免。
从传媒业反馈的信息看,上半年的广告投放量在大幅减少,首先是房地产,然后是IT、金融、钢铁、水泥在内的各行业都在减少广告投放量,意味着企业对后市的判断趋于悲观,正在压缩成本而不是像前两年那样持续扩张。
物流和制造业也在回落。高速公路的交通流量已出现明显下滑,这是经济活动降温的直接信号。而根据最新的统计数字,上海工业增加值上半年仅增长11.5%,低于全国平均水平。在整个长三角地区,主要的经济指标全面走低,而最危险的是引进外资自亚洲金融危机以来首次下滑。
本轮黄金增长周期已经走到尽头,上海楼市正在失去它的基本面。
外资左右未来走势?
事实上,不管有没有房产新政,宏观经济走弱都是对楼市的釜底抽薪,新政不过使调整提前到来而已。对政府而言,现在考虑的恐怕不是继续调控,而是设法救市。但笔者认为,现在政府也没有托市的好办法,除非能把外资留住。
根据不同机构的调查,上海高档公寓及豪宅市场的买家有50%~70%来自境外,其中大部分又来自港台。外资流入的大量减少,意味着高端市场最重要的支柱将会坍塌。
外资同时也是上海写字楼的重要买家和租客,但楼市阴云不久将飘荡到这里。目前上海的写字楼租金回报率仍能维持在6%左右,投机炒作也远没有住宅市场那样疯狂,这可以使之避免暴跌,但仍难逃惨淡的命运。
房地产是长周期行业,暴涨暴跌从来不是短期现象。除非中国能在短期内放开外汇管制,从而给上海通过金融开放重获外资的机会,否则今后数年上海楼市都将在低谷中徘徊。
经济学家谢国忠曾预言,一旦外资撤出中国,房地产泡沫将会破灭。笔者不认为这个预言适用于中国,但它绝对适用于上海。
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根据各平面媒体和网络媒体的报道,上海楼盘尤其是内环线以内的高档楼盘,近期都出现了价格大幅下调的现象,最高降幅甚至达到42%,一般降幅也在30%上下。这是一方面。另一方面,降价主要出现在二手房市场,表明市场的价值判断已经先行一步,开发商在一手市场的力挺将难以持久。
目前的调整只存在于部分楼盘,但整体的普调只是个时间问题。笔者曾指出过,即使上海房价整体下降30%,也不过是回到去年底的水平而已。上海房产投资者已在前两年积累了巨额利润,这个幅度的调整还不会伤其筋骨。
上海楼市应当为年初的疯狂感到后悔。这一波炒作是“房产新政”出台的主要动因,其结果是全国房地产市场都连带陪绑,而上海除了经受一次价格巨幅波动外,什么也没有得到。
现在应该就是经济学家陶冬预测的第二波调整了。这一波不是最可怕的,可怕的是第三波,也就是放量暴跌。这种情况出现的机会有多大,取决于宏观经济走势及企业的现金流状况,而这已经不是上海所能控制的了。
今年初上海楼市的炒作热潮,与几年前的股市如出一辙。一位在上海炒股多年的朋友对笔者表示,上海楼市很可能会重演股市的悲剧,“那种疯狂与当年的股市一模一样。”
宏观利空
虽然价格调整剧烈,但整体的恐慌气氛尚未出现。原因有二:一是即使上海房价普降30%,投资者仍有相当利润,没有跳楼的危险,不会发生集中抛售;二是市场资金面依然宽松,现金流暂时无恙,抛售没有动力。
央行的调控技巧显然正越来越娴熟。如果央行没有在上半年放松银根,这一轮房地产调整也许将非常惨烈。一旦企业现金流吃紧,争先恐后地抛出手上的房产就是惟一的选择。
但宏观形势的不乐观,迟早会反映到企业的现金流量表上,并在一段时间后反映到个人收入上。这是房地产市场的真正威胁。收入丰厚的热门行业是房地产市场的重要支撑,一旦昔日的高收入者现金吃紧,按揭贷款的坏账率就会增加,楼市尤其是高端市场将遭受重创。
根据国家统计局的数字,上半年的GDP增长仍达到9.5%,但这很可能已是强弩之末。种种微观迹象表明,宏观经济的走弱已经不可避免。
从传媒业反馈的信息看,上半年的广告投放量在大幅减少,首先是房地产,然后是IT、金融、钢铁、水泥在内的各行业都在减少广告投放量,意味着企业对后市的判断趋于悲观,正在压缩成本而不是像前两年那样持续扩张。
物流和制造业也在回落。高速公路的交通流量已出现明显下滑,这是经济活动降温的直接信号。而根据最新的统计数字,上海工业增加值上半年仅增长11.5%,低于全国平均水平。在整个长三角地区,主要的经济指标全面走低,而最危险的是引进外资自亚洲金融危机以来首次下滑。
本轮黄金增长周期已经走到尽头,上海楼市正在失去它的基本面。
外资左右未来走势?
事实上,不管有没有房产新政,宏观经济走弱都是对楼市的釜底抽薪,新政不过使调整提前到来而已。对政府而言,现在考虑的恐怕不是继续调控,而是设法救市。但笔者认为,现在政府也没有托市的好办法,除非能把外资留住。
根据不同机构的调查,上海高档公寓及豪宅市场的买家有50%~70%来自境外,其中大部分又来自港台。外资流入的大量减少,意味着高端市场最重要的支柱将会坍塌。
外资同时也是上海写字楼的重要买家和租客,但楼市阴云不久将飘荡到这里。目前上海的写字楼租金回报率仍能维持在6%左右,投机炒作也远没有住宅市场那样疯狂,这可以使之避免暴跌,但仍难逃惨淡的命运。
房地产是长周期行业,暴涨暴跌从来不是短期现象。除非中国能在短期内放开外汇管制,从而给上海通过金融开放重获外资的机会,否则今后数年上海楼市都将在低谷中徘徊。
经济学家谢国忠曾预言,一旦外资撤出中国,房地产泡沫将会破灭。笔者不认为这个预言适用于中国,但它绝对适用于上海。