主题：回应smart_xu的关于政策调整的不实言论——“期房限制转让”政策遭遇瓶颈

偶可以很负责任的告诉大家 上海的1.5%契税是无任何可能上涨的。

另外，
盛传3月1日将出台的“期房限制转让”政策到如今依然没什么说法。去年年底，上海市政府发言人证实，“期房限制转让”政策正在酝酿，既而引发了申城二手房市场的激烈震荡。人们都在充分预计该政策正式出台后的影响和后果。转眼4月已至，传闻中所言的3月1日正式出台并没有兑现，该项政策是否还会出台，其进展如何，仍是业界非常关注的话题。

“期房限制转让”政策与现行法律相抵触
政策的迟迟不见，据房地产管理部门有关人士透露，正在酝酿的限制期房转让办法可能是：预售合同登记备案后，一年内不得再办理合同转让登记备案手续。
但是就目前阶段传言所讨论的方案与现行法律法规具有冲突，我国《合同法》规定，合同当事人有权转让合同中的权利和义务。《上海市房地产转让办法》第四十、四十一、四十二条规定了预售商品房再转让的操作办法和具体手续。
从立法上来讲这个政策不可能成立。因为上海市政府作为市级政府，不能对民法、合同法等法律所确认的自由交易权进行更改约束；即使制定了，能不能执行也是一个问题，因为它又牵扯到了公民对物品的处分权的法律渊源。而一旦期房限转政策被强制执行，一般市民如果质疑其违宪违法，那么通过诉讼解决问题是不太可能的，因为法院根本不会受理这种案子。

然而该方案即使通过出台，也并不能达到设想的“遏止房价上涨”目的。首先，预购人可以不通过转让预售合同权益的方法，而是先和开发商解除预售合同，再由下家和开发商重新签订合同。其次，预购人还可以在转让预售合同权益时，先和下家签好转让合同，等过了一年时限，再去办理转让登记备案手续。虽然，上述两则“对策”具体做来有一定的难度，但是等到“政策”出台，更多充满想象、创意的“对策”也将浮出水面，让“政策”陷入尴尬的境地。
政府机关酝酿“期房限转”政策，原意是限制期房炒作，以抑制上海增长过快的房价，让更多的老百姓买得起房。但从更广泛的意义来讲，这个政策的弊端将远远超过它的积极意义。
首先，任何立法机关在立法时都没有权利限制公民对物的处分权。其次，让我们对“期房限转”产生的法律后果进行一下分析。产生期房权力的因素是首付款，如果业主在欠钱的状态下（欠银行或者个人）被限制转让其所购的期房，那么无疑对其权力带来了损害。万一发生业主因不可控因素（生育、减薪、被解雇等）无法承受按揭贷款，那么银行业无法将其拿来变现，这将给业主和银行带来利息损失；如果期房在两年内交付，那么两年内发生一些突发事件也有可能让银行产生坏账。
再次，“期房限转”增加了买房者的机会成本。一旦发生上述的不可控因素，公民将失去很快获得卖房资金的机会，即使他对所购住房不满意，想将这笔资金用于重新购房以改善生活环境，这也成为了不可能。如果想改善，必须等到几年之后期房交付使用，那么这无疑大大增加了购房者的机会成本。
其实要限制预购期房转让，采用财税手段更具有可行性。在经济学中遏止期房转让的措施主要有两条，一是提高交易成本，二是降低转让收益。按照这一思路，只要对预购住宅期房转让征收超过1.5%优惠税率的契税，可按照3%或更高的税率征收。

外地相关政策实施陷入尴尬
在上海酝酿“期房限制转让”政策之前，去年以来房价猛涨的杭州已先于上海一步，实行了20%交易所得税政策。今年1月1日起，在一片争议声中，这一政策正式实施。
杭州对二手房交易征收个人所得税细则根据现行税法规定，对个人出售自有住屋取得的所得征收20%个人所得税，而应纳税所得额=出售价-房屋原值-合理费用。合理费用，是指购入该房屋时交纳的契税、印花税、土地出让金、交易手续费等。
使大多数政策制定者史料未及的是，政策规定的要求转让者承担的20%个人交易所得税如今在实际操作中大多转嫁给了受让方。因为，目前二手房还是卖方市场，其价格从根本上而言是由供求关系决定的，如果这样的供求关系依然存在，那么房价就势必还会增长。
在市场的实践操作中，一定的宏观调控措施是必要的，诸如增加土地供应量、减少审批环节、开发商加快开发闲置土地的力度，只有在供求平衡的前提下才能够谈得上规范市场。单一的税收政策显然是“治标不治本”的做法，从表面上是卖方承担，而实际上由于供求矛盾突出，最后全部或者大部分被转嫁倒买方。可以说，卖方没有任何损失，个调税在一定程度上起了助长房价的作用。

政策静待市场变化
舆论对上海房地产形势的评价不绝于耳，什么“过热说”、“轨点说”、“泡沫论”等等。种种压力下，我们欣喜地看到，上海的决策层是冷静、清醒的。
此次“期房限转”政策的酝酿和讨论就很有艺术性，先是吹一吹风，让市场闻“风”而动。市场提前反应，制定政策的大半效果差不多已经实现。然而，在政策究竟是不是要正式出台这一关节点，又是反复讨论，慎之又慎。谁都明白，吹吹风不要紧，真的要实行，不能不考虑得谨慎些，再谨慎些。打压一个市场容易，繁荣一个市场难啊。
对于“期房限转”政策究竟会不会出台，这里还不敢妄言。如果不出台，那绝不是决策层的食言，而是听取各方意见最终形成的清醒认识，我们要为这样的“食言”而鼓掌；如果不如专家们的预料而出台了，相信也是综合各方意见权衡再三而形成的，对楼市不至于造成大的冲击。楼市热，舆论热，我们的政策制定者和决策者要冷些，冷些，在冷些。毕竟，其最终决定作用的是市场，让市场自发地调节不是更好吗？



原文由：今日之星发表

佩服你，能发这么好的帖子，厉害
真不错，赞一个，继续努力啊
大家顶啊，这么好的帖子，楼主辛苦了

我也来看了，很不错，收藏了

谢谢您阿，我非常高兴